Ако размислувате да инвестирате во имот за изнајмување недвижен имот , има многу истражувања. Исто така треба да бидете сигурни дека сте приспособени да бидете сопственик и дека имате време да управувате со својства. Сепак, сето тоа настрана за сега, она што сакаме да го сториме овде е да го испитаме начинот на кој имотот генерира паричен тек од операциите за изнајмување .
За нашиот пример, ние ќе користиме четириплекс, при што сите четири единици се наменети за редовно изнајмување. Ова е едноставна пресметка на готовинскиот тек за да се илустрира потенцијалот на недвижниот имот како инвестиција. Критички за ова, како и кај повеќето инвестиции, е интелигентно и добро истражувано купување на предниот дел. Ќе претпоставиме за нашиот пример дека овој купувач го направи своето истражување и направи добар куп на нашите четириплекс. Еве ги деталите за купување и изнајмување:
- Набавната цена на четириплексот е 325.000 долари.
- Купувачот става 20 проценти надолу, или 65.000 долари, финансирајќи 260.000 долари.
- 30-годишниот заем изнесува 6,5 проценти, при што плаќањето на принципот / камата изнесува 1.643 долари месечно.
- Даноците и осигурувањето при купување се 3.600 долари годишно, за вкупно исплата на 1.943 долари месечно.
Купувачот ги направил своите истражувања и гледа постојана побарувачка за изнајмување на овие единици, од кои повеќето остануваат окупирани поголемиот дел од времето. Сепак, за да бидат претпазливи во нивните пресметки, 6 проценти место на слободни работни места и неплаќање ризик ќе се пресметува за да се предвиди вистински паричен тек .
Единиците се идентични и изнајмуваат за 900 долари месечно. Да видиме како се распаѓа нашата пресметка:
- Бруто приходот од наемнини е 900 долари X 4 X 12 месеци, или 43.200 долари годишно.
- Плаќањата се 1.943 X 12 = 23.316 долари годишно.
- Трошоците за поправка на претходниот сопственик во просек изнесуваа 1.700 долари годишно.
- Конкурсната и кредитна загуба се проценува на 6 проценти од изнајмувањата или 2,592 долари годишно.
- Сопственикот троши околу 400 долари секоја година во разни и рекламни трошоци, и управува со имотот на сопствените.
Тоа се основните оперативни ставки кои одат во пресметката на готовинскиот тек . Ајде да ја земеме пресметаната добивка:
- Приход од наемнини - Загуба на слободни работни места - Плаќања - Трошоци = Паричен тек
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 месечно во позитивен паричен тек.
Анализирајќи го вашето враќање како " пари за инвестирани пари ", ќе ја поделите вистинската парична инвестиција од 65.000 долари во годишното враќање на готовината или 15.192 долари. Ова е принос од 23 проценти на вашиот вложен данок! Има неколку инвестиции таму што го даваат овој вид на враќање.
Паричниот тек е функција на голем број влезови, а некои или неколку од нив можат да ги променат и оштетат или да го подобрат паричниот тек. Некои од нив се под влијание на пазарот и економијата. Ако еден голем локален работодавач се затвори или се движи, побарувачката за имот за изнајмување може да опаѓа преку ноќ. Ова е нешто што не можете да го контролирате, но се надевам дека ќе се избегнете со тоа што ќе ја направите вашата длабинска анализа за здравјето и плановите на локалните работодавци. Ако тие се здрави и профитабилни со долготраен закуп неодамна обновен, веројатно сте во добра форма.
Други фактори кои се надвор од вашата контрола се даноците на недвижности и осигурување на имот.
Даноците и премиите може да се зголемат, зголемување на оперативните трошоци и намалување на оперативниот приход и готовинскиот тек. Овие негативни фактори може да се компензираат со други фактори врз кои имате одредена контрола. Можете да најдете начини да ги намалите трошоците за маркетинг, управување и одржување. Се разбира, ако изнајмување на пазарот е силна, може да се подигне изнајмува. Тоа е деликатна рамнотежа, бидејќи тоа може да ги зголеми слободните места. Губењето на приходот од поправени единици лесно може да ги избрише сите добивки од зголемените наемнини.
Проверете остатокот од оваа серија инвестиции за изнајмување имот за да ги видите другите начини на кои овој пример сопственост обезбедува даночни и други стимулации и се враќа.