Вредноста е еднаква на нето оперативниот приход поделен со каматна стапка
Ако сте инвеститор во недвижнини и размислувате за купување имот, една од првите работи што ќе сакате да направите е да ја одредите не само пазарната вредност на тој имот, туку и нејзиниот оперативен приход и трошоци.
Тоа ќе ви каже дали ги исполнува вашите парични текови и профитабилноста цели. И ако започнувате, разбирањето на стапката на капиталот е важно за вашиот иден раст на бизнисот.
Утврдување на вредноста на имотот
Прво мора да го одредите нето оперативниот приход (НОИ) на предметната сопственост што вие или вашиот клиент ја разгледувате. НОИ на имот за изнајмување е изнајмување помалку од своите трошоци. Ако тоа е стан комплекс, се утврди нето приход од наемнини по што тоа чини да се одржи.
Ова може да биде малку предизвик, бидејќи идеално, ќе ви бидат потребни извештаи за приходи и расходи од имотот што ќе го има само тековниот сопственик. Но, исто така, може да се процени NOI со множење на продажната цена со стапка на капитализација.
Пример
Проектот од шест стан може да даде нето профит од 30.000 долари од изнајмување. Одредување на стапката на капитализација од неодамнешен, споредлив, продаден имот. Сега дели тој нето оперативен приход со стапка на капитализација за да ја добие моменталната вредност на вредноста на имотот.
Да речеме дека вашата споредлива сопственост се продава за 250.000 долари. Сте утврдиле дека НОИ на имотот по одземање на важечките трошоци е 50.000 долари. Поделете го тоа со продажната цена од 250.000 долари. Имате стапка на капитализација од .2 или 20 проценти.
Ако се претпостави стапка на капитализација од 20 проценти. 30.000 долари поделени со 20 проценти е 150.000 долари, што би било сегашната вредност на имотот.
Други алатки
Имајте на ум дека ова не е единствениот метод за пресметување на вредноста на доходот. Тоа е само една алатка во полето. Различните процени за вреднување и финансиско работење кои инвеститорите и професионалците во недвижностите ги користат во секојдневните рутини, имаат некоја вредност.
Постојат книги полни со комплицирани пресметки кои се користат за вреднување на недвижниот имот и за утврдување на перформансите на инвестициите во недвижнини и за изнајмување на сопственоста и работењето на имотот. Повеќето инвеститори редовно користат само половина дузина од овие пресметки за инвестирање во станбени објекти. Некои се однесуваат на големопродажба, некои за фикс-и-флип проекти, а уште други за изнајмување на инвестиции. Некои од нив се покорисни за инвеститорот за изнајмување во одредувањето на долгорочните перформанси на нивните портфолија.
Инвестиции во комерцијални објекти
Целосно ново ниво на математика е вклучено во инвестициите во комерцијална сопственост. Постојат некои многу специјализирани пресметки кои ги користат кредиторите за да се утврди дали или не да се финансира купување или проект. Добро е да се знае за нив, бидејќи многу многу успешни станбени инвеститори се развиваат во инвестирање во повеќе семејства и во комерцијална сопственост.
Избирање кои пресметки за проценка и профит да ги користите зависи од вашите цели и видот на имотот.
Ако сте инвеститор кој купува имот за изнајмување на едно семејство, ќе искористите некои пресметки, но веројатно нема да бидете заинтересирани за стапката на капа и други мулти-семејни пресметки.
Изнајмување имот имот
Почетокот на успешната инвестициона стратегија за изнајмување имот е точна проценка на изнајмување на имотот за потенцијален имот. Кога имате свој имот за изнајмување, нето износот за изнајмување ви кажува колку добро инвестирате со не само фактори на пазарот и изнајмување, туку и со вашите трошоци, вклучувајќи управување и одржување.
Во крајна линија
Оние кои инвестираат во недвижен имот преку имот за производство на приходи треба да имаат метод за да ја одредат вредноста на секој имот што го разгледуваат купувањето. Капацитетните стапки се широко користени во комерцијалните и вредностите за проценка на имот и профитабилноста на имот.
Тие може да се користат за да се одреди добрата продажна цена за имот - или од друга страна, вредноста на наведената сопственост наспроти цената што ја бара.
Како професионалец во недвижности кој им служи на инвестициски клиенти, треба да бидете многу запознаени со сите методи на вреднување на доходните својства. Ако го направите целиот свој изнајмување на имотот и управување, можеби нема да имате никакви трошоци освен материјалите ако не ја цените вашата работа. Сепак, многу е поголема веројатноста дека ќе имате повеќе трошоци и вашиот нето оперативен приход е бројот што го добивате по сите овие одбитоци за трошоците.