Овој мал број може да ви каже дали веројатно ќе заработите пари.
Предизвикот за вреднување на таквиот имот не е толку тежок колку што звучи. Всушност, пресметувањето на стапката на капитализација за недвижности е лесно и треба да ве однесе не повеќе од пет минути.
Таа започнува со разбирање за тоа што е стапката на ограничување.
Која е стапката на капитализација?
Стапката на капа е стапката на поврат што може да се очекува од вашата инвестиција врз основа на тоа колку приход мислите дека имотот ќе генерира за вас. Тоа е, се разбира, многу важен фактор. Вие нема да инвестирате со намера да загубите пари.
Ова е одличен начин да се направат споредби на слични својства, бидејќи сите трошоци се земени во предвид. Кога две својства изгледаат слично, но еден чини повеќе, може да биде затоа што тоа генерира повеќе приходи или поради тоа што има пониски трошоци.
Како да се пресмета капачката
Можете да пресметате стапка на капитализација користејќи ги нето оперативните приходи и последните продажни цени на споредливи својства. Стапката на капитализација се одредува и потоа се применува на имотот што го разгледувате за купување за да ја одредите нејзината тековна пазарна вредност врз основа на приход.
Прво, ја добијте неодамнешната продажната цена на сличен приход.
Ајде да го искористиме примерот на стан со шест стан кој се продава за 300.000 долари.
Сега утврди го нето оперативниот приход за тој стан проект, или нето изнајмување реализирано од страна на сопствениците. Одземете ги сите оперативни трошоци освен хипотеката. Оваа пресметка го вреднува имотот како да сте платиле пари за него.
Велат дека приходите од наемнини по сите тие трошоци што ги одземате е 24.000 долари. Сега делејте го тој нето оперативен приход од продажната цена за да ја достигнете максималната цена: 24.000 долари во трошоците поделени со продажна цена од 300.000 долари ви дава стапка на капитализација од .08 или 8 проценти.
Како да го користите капакот
Инвеститорот може да го искористи капакот на два начини. Тој можеби ќе сака да го вреднува имотот што има намера да го продаде врз основа на стапките на пазарот за други неодамна продадени споредливи својства или можеби ќе сака да утврди дали цената на имотот е разумна ако размислува да ја купи.
Кога продавате
Да речеме дека имате мал стан проект и сакате да го продаде. Вие собирате информации за неодамна продадени имоти во областа која е слична на вашата. Тие би можеле да имаат повеќе или помалку единици, но ќе се обидете да пронајдете имот што е сличен на оној што сакате да го продаде.
Вие најдете три својства кои се продадени во текот на претходните три или четири месеци. Незгодниот дел е да можат да ги најдат своите нето оперативни приходи. Понекогаш оваа информација е објавена во котација како продажна точка, но често тоа не е, особено кога нето оперативниот приход не е поволен. Сепак, може да добиете ваков вид на информации од комерцијален агент за недвижнини, особено ако вие ќе ја наведете имотот за продажба со неа.
Значи, пристигнувате со три сопствени капачки во просек 9,2 проценти. Нето оперативниот приход на вашиот имот е 31.000 долари. Сега се што треба да направите е да го поделите нето оперативниот приход со стапката на капа: 31.000 долари поделени со .092 излегува на 226.957 долари. Има вредност на вашиот имот.
Можете да ја базете цената што сакате да ја побарате за имотот на оваа бројка и да ја ставите на пазарот.
Кога размислувате за купување
Ќе работите со наведените својства кога ќе ги споредувате својствата за одлуката за купување. Ова го прави уште полесно да ги добијат своите нето оперативни приходи и да ја пресметаат каматната стапка за секоја од нив. Потоа можете да ги споредите за да видите кои ќе направат најдобро купување.
Но, проверете ги нивните трошоци и изнајмува во секој случај, бидејќи некој може да се искачи на врвот ако може да забележите можности за намалување на трошоците или зголемување на кирии.
Може да најдете дека трошоците се невообичаено високи за видот и големината на имотот, или можеби откривате дека наемнината што се наплаќаат се под пазарните стапки за споредливи својства. Секоја од овие ситуации ќе ја зголеми стапката на ограничување, што ќе ја направи подобра потенцијална сопственост доколку тие се поправат.
Да речеме дека имате свое око на одреден мал стан проект кој е на листата за 495.000 $. Дали вреди тоа на тековниот пазар или дали е прескапата? Повторно, добијте некои слични својства и просечна продажна цена. Како пример ќе ја искористиме стапката на 9,2 проценти.
Ако нето оперативниот приход на овој имот е 39.500 долари, дали вреди да се бара цената? Не, затоа што поделбата на тој приход со стапка на капитал ви дава вредност од 429.348 долари. Бараната цена од 495.000 долари е малку над ознаката.
Кој нето оперативен приход би требало да ја добиете таа цена по цена за вредност? Префрлете ја формулата и помножете ја цената на цената со капачката. Умножете $ 495,000 за 9,2 проценти и ќе дојдете со потребниот нето оперативен приход од 45,540 долари.
Но запомнете, може да има добри причини зошто имот би оправдал подобра стапка на капитал. Тоа може да биде локацијата или карактеристиките и квалитетот на зградите и околината. Сè што мора да се процени пред да донесете одлука, но капа стапка помага.