Стратегии за инвестирање во недвижности без пари
Постојат стратегии за инвестирање во недвижнини без пари.
Можете да почнете за малку, како и цената на неколку стотици визит-картички. Ова не е статија за "лесни пари". Иако постојат начини да започнете со инвестирање во недвижнини само со вашата желба и некои лепење, тоа не е лесно, но може да се претвори во пари во вашиот џеб во краток временски период.
Постојат гуруа насекаде, на ТВ, во печатена форма и на интернет, кои ги учат сите овие методи. Можете да научите многу од веб-страниците за инвестирање во недвижнини, но внимавајте да плаќате многу скап курс или менторство. Другите го научиле на потешкиот начин, без разлика колку инструкторот знае и ве учи, сè уште е до вас да излезете и да го спроведете. Некои од техниките кои ќе ви овозможат да заработите пари од недвижен имот без да имате пари за да започнете вклучуваат:
- Птица Доггинг
- Задачи
- Опции за закуп
- Сендвич закуп
- Враќање во заднина
Еве еден преглед на овие техники, како тие работат, и како некои инвеститори во недвижности ги користат за парични приходи во почетокот на нивните инвестициски бизниси.
Птица Доггинг
Пред да може вистински да ја цениме вредноста на птици куче може да обезбеди инвеститори во недвижнини, ајде да погледнеме кои се тие инвеститори. Првото нешто што ми доаѓа на ум е "flipper", купување домови, нивно поправање и брзо продавање заради профит.
Потоа, тука е долгорочниот инвеститор кој купува домови како имот за изнајмување, остварувајќи паричен тек и благодарност со текот на времето.
Било која од овие стратегии за инвестирање во недвижнини може да биде многу профитабилна. Која стратегија избира инвеститорот е за нивните цели, темперамент и толеранција за ризик.
Постојат многу повеќе од овие инвеститори таму, отколку што повеќето луѓе мислат, особено на долгорочни изнајмување инвеститори. Кои се тие? Само неколку се видот на висок профил што го гледате на телевизија. Огромното мнозинство се луѓето што ги гледате секој ден. Тие можат да имаат уште еден успешен бизнис и да имаат пари што сакаат да инвестираат во недвижен имот.
Водење на нивните бизниси бара поголем дел од своето време, и тие имаат тенденција да се потпрат на традиционалните ресурси, како агентите за недвижнини, за да им помогнат да ги лоцираат договори за инвестиции. Тие обично плаќаат повеќе отколку што треба за овие договори, бидејќи агентите за недвижнини работат надвор од инвентарот за повеќе огласи ( MLS ). Нема многу флексибилност во цените, особено со комисиите во договорот.
Многу од овие инвеститори купуваат повеќе својства. Што би реагирале ако некој контактирал со некој што рече дека би можеле да ги донесат договорите за купување дома за 10% до 40% помалку пари од она што го купуваат во моментот? Одговорот е едноставен, бидејќи тие се во ова за да заработат пари.
Колку помалку плаќаат за дом, толку подобро е нивното враќање на инвестицијата (ROI) од готовинскиот тек, и колку порано тие имаат заклучен капитал.
Тие ќе сакаат ова лице да им донесе договори. Ова лице е познато како птичко куче. Тоа е малку како да се биде веледрогерија.
Преку работа, истражување и истрага, птицата куче наоѓа сопственици на куќи кои треба да ги продадат и не биле во можност или сопственици на куќи со хипотекарни потешкотии или запленувања пред да бидат наведени. Тоа е птичување, и не бара пари за да започнете, само некои бизнис картички и многу напор. Сепак, тоа може да го направи недвижен имот инвестирање бизнис за просечниот човек со премногу долг, а не многу пари.
Тие се таму во потрага по домови агентите за недвижности не се листата. Всушност, некои кучиња од птици имаат агенти за недвижнини кои ги снабдуваат со вода кога страдалникот не може да го продаде. Кучето птици обезбедува профитабилни инвестиции на инвеститорот и таксите може да се движат помеѓу 2000 до 10.000 долари по договор кога ќе се затвори.
Задачи
Друг начин да заработите пари за инвестирање во недвижнини без користење на некој од вашите сопствени пари е да ги користите задачите. Тоа не е комплициран процес, но тоа бара да го имате вашиот купувач наредени пред да се заклучите во купопродажен договор. Навистина ќе направите договор со продавачот и ќе напишете купопродажен договор. Договорот ќе означи дека Купувачот е "Вашето име и / или доделува".
Ова ви овозможува да го доделите договорот на некој друг, вашиот купувач, без понатамошна согласност од продавачот. Тие мора да бидат готовински купувач, но тоа е нормално случај кога правите вакви договори. Продавачот само ќе биде информиран дека вашиот купувач сега е купувачот и дека трансакцијата ќе продолжи нормално според условите за купување.
Друга важност при доделувањето на договорите е сериозниот паричен депозит што му го давате на продавачот. Овие пари се депонираат со титулата компанија која се занимава со затворање, а вие нема да добиете што е вратено. Тоа ќе се префрли на вашиот купувач. Значи, ќе сакате да ја задржите оваа сума што е можно пониска, бидејќи сеуште постои ризик дека договорот нема да се затвори.
Ако редовно работите со купувачите на инвеститори, можеби ќе можете да ја добиете вашата такса кога ја доделувате договорот до нив, и не треба да чекате до затворање. Сепак, може да се плати кога договорот се затвора. Се разбира, ако сте добро усогласени со одредени купувачи и можете да го опишете договорот за нив и да добиете вербална посветеност, можеби ќе можете да ги земате и сериозните пари пред да го затворите домот.
Опции за закуп
Основните компоненти на стратегија за лизинг на закуп се закуп со месечни лизинг плаќања и опција за купување на имотот на крајот на периодот на наемот. Ајде да пробаме еден пример за да илустрираме како функционира. Ти си инвеститор кој сака да поседуваш дом како имот за изнајмување, но не си на доволно пари за аванс. Може дури да имате и кредитен рејтинг што би го направил позајмувањето премногу скапо.
Преку маркетинг со бандит знаци, весникот и Craigslist реклами или само реч-на-уста упатство, ќе се лоцира високо мотивирани сопственик на куќи кои не биле во можност да го продаде својот дом. Ајде да погледнеме на хипотетички пример. Да речеме дека сопствениците на куќи имаат дома наведени, но не биле во можност да ги продадат.
Домот е вреден 100.000 долари на тековниот пазар, нивниот хипотекарен биланс е 70.000 долари, а нивните плаќања се 525 $ месечно со даноци и осигурување. Еден брачен другар е отпуштен од работа, а другиот се наоѓа на подобра работа, па тие треба да се придвижат наскоро. Еве што ни го прави нашиот инвеститор:
- Понуди за закуп на нивниот дом за 3 години со плаќања за закуп еднаков на нивните куќни плаќања.
- Им плаќа 1.500 долари како неплатена опција за закуп на лизинг за да имаат право, но не и обврска, да го купат домот на крајот на лизинг за 80.000 долари.
- Со вербален договор, инвеститорот користи маркетинг или други методи за да лоцира закупец за домот кој е подготвен да плати $ 750 / month за да го закупи. Тие ќе потпишат минимум една година закуп.
- За време на тригодишниот закуп, даноците и осигурувањето ќе останат како што е, со тоа што се задржува плаќањето на тие ставки.
- Парична казна: 525 $ x 3 за исплата за лизинг во прв и минатиот месец и залог за депозит = 1.575 + 1.500 долари за плаќање опција за закуп = $ 3.075.
- Пари во: $ 750 x 3 за прв, последен и сигурносен депозит = $ 2,250.
Ова е најлошото случај на готовина, со инвеститорот од џеб 825 долари. Сепак, тие би можеле да се договараат подобро со продавачот и го одложиле безбедносниот депозит, или целосно го сториле тоа, намалувајќи го износот што ќе го изгубат на околу 300 долари.
Ова не е лошо да се контролира овој дом и да се заклучи во профитабилно купување на крајот. Веќе вреди повеќе од цената што треба да се плати, и најверојатно ќе ја ценат за време на тригодишниот закуп. Позитивниот паричен тек од 250 долари месечно ќе изнесува 9.000 долари во текот на тригодишниот период. Значи, дури и ако инвеститорот не ја користи својата опција за купување на домот, тие направија убав профит со оглед на малата сума на готовина што ги инвестирале.
Сендвич закуп
Закупот на сендвич е исто како што значи името: две опции за закуп кај инвеститорот во средината. Во оваа ситуација, инвеститорот сака да има можност да купи имот со попуст на крајот на периодот на наемот, и тие сакаат да најдат закупец кој сака да го купи домот, но не може поради кредитните проблеми или недостаток од готовина за аванс. Повеќето луѓе во оваа ситуација кои сакаат да поседуваат, се среќни да го најдат вистинскиот дом што можат да го купат со можност за лизинг, имајќи време да го подобрат својот кредит и заедно да го добијат авансот.
Ќе го искористиме претходниот пример, но наместо обичен станар, инвеститорот ќе најде некој што сака да купи закуп или да изнајми дома. Сите броеви се исти, освен сега купувачот на закупецот сака да поседува домот на крајот од тригодишниот период на закуп.
Купувачот на закупецот сега не само што плаќа однапред, последен и сигурносен депозит однапред, туку и опција за закуп неповратно плаќање за правото да го купи домот на крајот на лизинг. Исто така, купувачот на станарите се согласува дека ако го купат дома, цената ќе изнесува 110.000 долари. Сега готовинскиот тек за инвеститорот изгледа вака:
- Истите 3.075 долари излегуваат на продавачот за првата опција за закуп.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + 1500 американски долари за лизинг за плаќање од купувачот на закупец кој доаѓа во = 3.750 долари.
- Инвеститорот, исто така, би можел да побара плаќање на опција за повисок лизинг, но беше задоволен со позитивен паричен тек од 675 долари кога се потпишани двата договори.
- Продавачот чини 675 долари однапред, 250 долари месечно за 34 преостанати месеци (прв / последен платен) и 30.000 американски долари бруто профит со продажба на домот за 110.000 долари, но плаќа само 80.000 долари.
- Бруто профитот на инвеститорот изнесува $ 39,175 со нула долари од инвестираните пари.
Друга предност на оваа стратегија е дека купувачот на закупецот се надева дека ќе го поседува домот и подобро ќе се грижи за неа. Всушност, некои инвеститори преговараат за закуп кој бара закупецот да ги плати првите 100 долари или повеќе за било какви поправки. Бидејќи осигурувањето и даноците се плаќаат во оригиналната исплата на хипотека, трошоците се минимални.
Ако инвеститорот сака да ги покрие сите основи, тие можат директно да ги уплатат хипотекарните плаќања, не дозволувајќи им на продавачот да влезе во позиција каде што може да го постави стандардот. Опциите за закуп и закупот на сендвичи се стратегии што честопати ги користат инвеститорите во недвижнини за да додадат имот во нивното портфолио и да изградат месечен готовински прилив.
Враќање во заднина
На домување и хипотека хаос што почна да се расплетува во 2007 година создаде многу промени во кредитирање и недвижности трансакција бизниси. Наслов компании кои се користат да се направи двојно затворање и финансирање еден договор со средствата на друг се прилично многу никаде да се најде сега. Сепак, постои начин да се промовираат големо и флип имот со back-to-back closings без користење на сопствени пари.
Се разбира, првиот услов е тоа што имате профитабилно големо флип договор се постави. Мора да го имате првото имотот купено по вистинска цена, и подготвен инвеститор да го купи од вас со убав профит. Профитот треба да биде доволен за покривање на надомест кој ќе биде потребен за да можете да ги користите парите на другите луѓе за да го завршите првиот договор за да можете да ја затворите втората продажба на вашиот инвеститор.
Трансакционо финансирање е процес на добивање на многу краткорочен заем за финансирање на еден договор со следење на затворање за продажба на имотот истиот ден или во рок од 24 часа обично. Трансакциониот заемодавач ќе ги пласира средствата со титулата компанија која е потребна за да се затвори првиот договор.
Откако договорот ќе се затвори, преминете на вториот договор, обично закажан веднаш зад него. Завршната изјава за тој договор ќе биде одраз на исплата на трансакциониот заемодавач за износот што го позајмил за првиот договор плус нивната такса. Ова е обично минимум 2.500 долари, а исто така може да се заснова на процент од износот кој е позајмен. Ќе добиете рамнотежа и вашиот профит.