Совети за брза и профитабилна продажба
Документација
Извештај за приходи и расходи: Сакате да бидете сигурни дека ги имате сите ваши финансиски информации во ред пред да го ставите вашиот имот за изнајмување на продажба.
Подготвувањето на извештај за приходи и расходи ќе ви даде, и секој потенцијален купувач, подобра слика за вредноста на вашиот имот.
Приход: Вклучен во овој извештај за приходите и расходите, ќе сакате да ги снимите сите приходи добиени од имотот на месечна и годишна основа. Ова може да вклучува месечни изнајмувања на закупецот, како и секоја дополнителна кирија од места за паркирање, машина за миење и сушење или плаќање ако имате доволно среќа да имате билборд или кула за мобилен телефон на вашиот имот.
Трошоци: Извештајот за приходите и трошоците исто така мора да ги вклучува парите што ги трошите за годината. Ова може да вклучува:
- Даноци на имот
- Осигурување плаќања
- Трошоци за вода и канализација: Ако сте одговорни за комунални услуги.
- Трошоци за електрична енергија: Ако сте одговорни за комунални услуги.
- Гас надоместоци: Ако сте одговорни за комунални услуги.
- Трошоци за нафта: Ако сте одговорни за комуналните услуги.
- Одржување : Повеќето инвеститори и / или Брокерите ќе проценат процент за одржување. Традиционално, овој износ е пет отсто од бруто оперативниот приход . Трошоците за одржување ќе варираат врз основа на големината на имотот, возраста на имотот и количината на надворешниот простор. Тоа може да вклучува работи како што се трошоците за уредување, трошоци за поправка или замена на застарени или неисправни тела, брави на вратите, прозорци, испукани плочки, протекување на водовод, протекување од покривот или копани огради.
- Трошоци за слободни работни места: Повеќето инвеститори ќе учествуваат и во фактор на слободни работни места. Во зависност од видот на имотот, можете да очекувате овој број да изнесува помеѓу пет и десет отсто од бруто оперативниот приход. Трошоците за слободни работни места може да вклучуваат трошоци за продажба на имотот , како што се ставање на реклами за изнајмување и трошоци за одржување на имотот , како што се даноци и осигурување.
Соберете документи во врска со приходи, трошоци и управување со имот
Предмети од извештај за приходи и расходи: Пред да го ставите вашиот имот за продажба, ќе сакате да ги најдете печатените копии на предметите што ги имате вклучено во извештајот за приходи и расходи. Ќе сакате да ги соберете овие изјави од претходната година. Ова може да ги вклучува сите сметки за комунални услуги, извештаи за осигурување, даноци на имот, хипотекарни исплати, исплати за изнајмување, трошоци за одржување и сл.
Треба да ги скенирате сите овие сметки во компјутерот, па исто така да имате дигитална копија од нив. Ова ќе го олесни испраќањето на предметот на потенцијален купувач, на адвокат или на Realtor ако тоа биде побарано, бидејќи веќе ќе го имате достапно електронски.
Копии од сите применливи закупнини: Ќе сакате да ги соберете копиите од сите договори за закуп за тековните станари. Ова ќе се користи за да се потврди моменталната исплата на изнајмување , како и должината на закупот.
Листа на сите неодамнешни подобрувања на имотот: Треба да се состави листа на какви било подобрувања што сте ги направиле на имотот во последниве години. На пример, дали сте ставиле нов покрив, ја замениле печката или ја реновирале кујната? Исто така, ќе сакате да го вклучите приближниот датум на извршената работа и евентуално приближната вредност на подобрувањето.
Во вашата листа на подобрувања, ќе сакате да додадете описни придавки. На пример, наместо да се каже, реновирана кујна, може да биде попривлечно да се каже, реновирана кујна, вклучително и сива шејкер стил кабинети, поларен бел гранит и beveled подлога подлога од метрото.
Покрај тоа, исто така, треба да најдете било кој доказ за работата што беше направено. Ова може да бидат копии од фактури, договори за работа или други приходи.
Често, Realtor ќе ја користи оваа листа на подобрувања кога ги спојува деталите за котација за вашиот имот. Затоа, оваа листа треба да биде што е можно поопфатна.
Копии од какви било дозволи: првото нешто што ќе сакате да направите е да бидете сигурни дека нема отворени дозволи за вашиот имот. Во зависност од вашиот град, можете да го направите ова барање лично, преку телефон или преку интернет. Ова е познато како барање за отворена јавна евиденција.
Ако има отворени дозволи за имотот, најверојатно ќе треба да ги затворите пред продажба. Ќе треба да одредите која работа треба да биде завршена, да ангажирате лиценциран изведувач за да ја завршите работата, а потоа да пристигнете инспектор од градот и да потврдите дека работата е направена за да се кодира за да може да ја затвори дозволата.
Треба да се соберат или да се добијат копии од сите дозволи за некое дело кое некогаш било завршено на имотот. Вашиот град треба да може да ви обезбеди копии од сите дозволи регистрирани за имотот.
Определете профит потенцијал
Треба да ги процените вашите финансии за да добиете знак за тоа колку пари би можеле да ги направите ако го продадете својот имот.
1. Колку ви должам на вашата хипотека? Дали имате казнени претплати?
2. Запознајте ги трошоците за затворање кои ќе ви бидат одговорни за време на продажбата на вашиот имот. Ова би можело да вклучува данокот за пренос на недвижен имот на продажба, продажбата на Realtor при продажба, снимање такси и адвокатски такси.
3. Знајте каква е вашата даночна основа за имотот, така што знаете колку во даноците ќе ви должам. Разговарајте со вашиот сметководител за да одредите каква е вашата даночна основа.
Во принцип, вашата основа ќе бидат сите трошоци кои се влезени во имотот што не биле отпишани во дадена година, како што се набавната цена, трошоците за затворање и подобрувањата, минус колку сте отпишале во амортизација со текот на годините.
4. Знаете што е грубата пазарна вредност на вашиот имот. Треба да најдете две или три споредливи својства што се продадени во вашата област во последната година. Можете да ги користите овие броеви за да добиете груба претстава за ценовниот опсег во кој вашиот имот треба да се продава.
5. Земете груба пазарна вредност на вашиот имот, минус износот што сте го оставиле на вашата хипотека, минус затворање на трошоците за продажба на вашиот имот за да се утврди колку пари ќе одиме од продажба.
6. Потоа треба да одредите колку пари ќе ги должите во даноците за капитални добивки. За да го направите ова, ќе ја земете продажната цена на вашиот имот минус даночната основа што ја пресметале. Овој износ ќе го одреди она што го должите за данок на капитални добивки. Бидете сигурни дека зборувате со вашиот сметководител, бидејќи таму може да има сценарија каде што ќе заминете со многу малку пари во продажба, но значително ќе должите во даноците за капитални добивки поради амортизацијата на отписите направени во текот на сопственоста на имотот.
Одржување
Одложено одржување: Пред продажба, ќе сакате да го добиете вашиот имот да изгледа што е можно подобро. Ова е време за решавање на какви било проблеми со одржување што сте ги одложиле. Ова може да вклучи сликарство на заеднички области, подобрување на пејсажи или забава, прицврстување на тоалети или помали капки во чешмите.
Подобрувања на капиталот : Исто така, треба да утврдите дали завршувањето на капиталните подобрувања пред продажбата е вредно за тоа. Дали подобрување ќе произведе поголемо враќање отколку што ќе чини? На пример, дали можете да ставите нов покрив на имотот за помалку од пазарната цена?
Дали има смисла да вложувате повеќе пари во имотот? Ако не направите такви подобрувања, тоа ќе ја намали можноста за продажба? Дали лошиот покрив, гнилата палуба или дупките во ѕидовите ќе го одвратат некого од купување на имотот?
Општи совети
Известување на станарите: Кога вашиот имот за изнајмување всушност е на пазарот, потенцијалните купувачи ќе мора да бидат во можност да влезат најмалку една изнајмена единица кога го гледаат имотот. Затоа ќе треба да одредите како и кога ќе ги известите станарите дека го ставате имотот на продажба. Во зависност од големината на вашиот имот, можеби нема да морате да ги известите сите станари за вашата намера да го продадете имотот. Ќе треба само да ги известите станарите чии станови сакате да ги покажете на потенцијалните купувачи.
Понекогаш станарите се исплашени кога слушаат дека имотот се продава. Тие се загрижени дека ќе бидат раселени кога ќе се продадат. Тие, исто така, се грижат како нов сопственик ќе управува со имотот. Некои станари, исто така, ќе го искористат ова како можност да се спротивстават на сопственикот за разумни и неразумни прашања, па бидете внимателни да им дозволите на станарите да комуницираат со потенцијалните купувачи.
Пополнете ги сите слободни работни места: Пред продажбата, идеално ќе имате 100 проценти искористеност на вашиот имот. Ако имате слободно работно место, не ги исекувајте аглите за да се обидете брзо да го пополните работното место. Бидете сигурни дека сеуште го следите вашиот целосен процес на скрининг .
Ако вашиот имот не продава брзо, ќе бидете заглавени со кој било закупец што го ставате во имотот. Вие исто така не сакате да поставите проблем станарите во имот кој може да го оштети имотот во време кога треба да изгледа најдобро. Подобро е да имате слободни единици од оние што се окупирани со лош станар.
Интервју Брокерите : Ќе треба да се најде Realtor да наведете вашиот имот за изнајмување со. Ако веќе имате Realtor со кои сте работеле во минатото и се чувствувате пријатно, тогаш сите сте во собата.
Инаку, ќе треба да разговарате со неколку Брокерите. Важно е да се погледне за Брокерите кои се специјализирани во видот на имотот и областа во која продавате. Можеби нема потреба некој кој е специјализиран, но за повеќе семејства, малопродажба, мешовита употреба или други уникатни инвестиции, сакате да побарате некој кој има успех да го продаде типот на имотот што го сакате. Размислете за тоа на ист начин како што адвокатите специјализираат во одредени области, како што се развод, даночна жалба или корпоративно право.
Кога да го ставите на пазар? Инвестиционите својства не ги следат истите правила како и продажба на примарни живеалишта на сопствениците на куќи. Нормалниот пазар на домување е најсилен на пролет, бидејќи семејствата се обидуваат да влезат во своите нови домови пред новата учебна година.
Во принцип, можете да ставите инвестициски имот на продажба во секое време од годината. Може да видите пониска активност околу празниците или во лето.