Купи десно, брзо излезе, доверба во вашиот тим
Што значи да флипува куќа?
Превртена куќа значи дека купувате куќа со намера да ја продавате, обично брзо, за профит.
Тоа не е долгорочна стратегија за купување и одржување. Продавањето на имотот за повеќе отколку што сте го купиле за не мора да значи дека ќе направите профит.
На пример, ќе купиш куќа за 200.000 долари и ќе ставиш 50.000 долари за реновирање. Ако ја продаде куќата за 240.000 долари, што е повеќе отколку што сте го купиле, вие всушност ќе изгубите пари кога ќе фактор во трошоците за реновирање, како и дополнителни трошоци за одржување на имотот и продавање на имотот.
Каков вид имот може да се превртува?
Најчестиот тип на имотот што е превртуван е еден семеен дом. Сепак, речиси секој вид на недвижен имот може да се превртува за профит. Ова вклучува:
- Мулти-семејство домови : Нервира можности вклучуваат реновирање на постојните единици или додавање на дополнителни единици за да се направи на имотот повеќе вредни за потенцијалните купувачи.
- Мешовита корисна сопственост: Ова може да вклучи реновирање или додатоци направени во малопродажниот простор, станбениот простор или и двете.
- Малопродажен имот : Реновирање на просторот за да одговара на одредена потреба, како што се ресторанот, салонот или општата продавница.
- Земјиште : Да се помине низ процесот на зонирање за да се добие одобрен за одредена употреба, како што се станбени или малопродажни. Добивањето одобренија за зонирање може да биде долг процес во зависност од тоа колку брзо и лесно е одделот за градење во градот да работи.
Клуч 1: Купете по вистинската цена
Направете пари за купување. Не е важно колку добро ќе го реновирате домот на крајот ако ставите премногу пари од самиот почеток, тоа ќе биде многу потешко да се оствари профит.
Одредување на По Поправка Вредност - АРВ
Се обидувате да одредите колку можете да си дозволите да купите имот за да направите профит. Затоа, треба да работите назад.
Првото нешто што треба да направите е да ја одредите по вредноста на поправка на имотот. Ова е она што мислите дека домот ќе биде вреден откако ќе ги завршите сите реновирања на имотот.
Ќе треба да ги погледнете неодамна продадените цени за споредливи својства во областа. Додека гледате споредливи податоци, не е точна наука, тоа ќе ви помогне да ви дадете резултат на вредноста на домот. Ако вашиот дом е четири кревети, две бањи колонијални, ќе сакате да се погледне на колонијални слични големина кои се продадени во минатата година. Ќе треба да направите прилагодувања за одредени фактори како што се:
- Квадратни снимки: Двата домови можат да имаат ист број кревети и бањи, но може да биде поголем од 1.000 квадратни стапки.
- Квалитет на реновирање: Погледнете ги материјалите што се користат во реновирањето. Дали е ова она што тековниот купувач го бара?
- Локација: Некои области од градот ќе бидат подобри од другите: подобра училишна област, потивко улица.
- Лот Големина: Поголеми многу ќе бидат многу повредни.
- Удобности: Дали во домот има централно климатизирање, вграден базен, готов подрум или мастер пакет?
Откако ќе ги разгледате сличните својства, треба да бидете во можност да излезете со голем број на работи што ќе бидат вредни кога ќе завршите со реновирањето. Ова е По Поправка вредност.
Одземете ги вашите трошоци
Со цел да го купите имотот по вистинска цена, треба да одредите колку пари мислите дека ќе потрошите во домот.
- Затворање на трошоците за набавка: Ова вклучува осигурување на титулата, домашни инспекции, адвокатски такси, истражувања, банкарски такси, такси за снимање: дело и хипотека.
- Трошоци за изградба: дозволи од градот, материјални трошоци, трошоци за труд.
- Трошоци за одржување: исплати за осигурување, даноци, плаќања за какви било заеми, можни комунални трошоци.
- Затворање на трошоците за продажба: такси за адвокат, веројатно данок на трансфер на недвижен имот, провизија за недвижнини, такси за снимање: дело и хипотека, градски инспекциски такси: можен Сертификат за вработување , CO, ако градот го бара тоа, купувачот кредити: домашниот инспектор на купувачот ќе најде работи не е во ред со имотот, па купувачот најверојатно ќе побара кредит од вас за да ги поправи овие работи.
Што е твојот мотив за профит?
Веројатно нема да поминете низ целата работа и ризикот од нервозен дом да направите 5000 долари. Затоа, мора да ја одредите идеалната цел за профит од флип. Кога ќе се каже дека е направено, би сакале да направите 20.000 долари? 50.000 $? 100.000 долари? Знаејќи колку сакате да направите ќе ви помогне да ја одредите цената по која можете да си дозволите да купите дома.
Треба исто така да бидете свесни дека можеби ќе треба да платите данок за капитални добивки за секој профит што го остварувате. Во зависност од вашата приходна заграда, можеби ќе треба да плаќате ништо или можеби ќе треба да платите околу 20 проценти од вашиот профит на чичко Сем. Можеби ќе можете да ја одложите оваа цена со тоа што ќе направите 1031 размена.
Одреди идеална набавна цена
Сега, откако сте утврдиле По Поправка вредност за имотот, приближните трошоци поврзани со реновирање на имотот и колку пари сакате да ги направите, можете да го одредите максималниот износ што сте го платиле за имотот.
По поправка вредност
- Минус трошоци
- Минус Добивка Мотивација
= Идеална набавна цена
Ова е местото каде што ќе ја направите вашата понуда и се надевате дека ќе биде прифатена. Вие сте поминале низ многу работа за да дојдете до овој број, па затоа немојте да се заминувате од страна на Брокерите кои ве уверуваат дали ја зголемувате понудената цена, имотот е ваш. Секој долар повеќе што го плаќате за имотот е долар од потенцијален профит што го губите. Запомни, ти си пари за купување.
Клучни 2: Излегувај брзо
Целта на нервозните недвижности е да се направи профит и да се оствари оваа добивка што е можно побрзо. Секој добар инвеститор знае дека пазарот на недвижности може да се претвори во пара. Секој број на фактори драматично може да ја намали вредноста на вашиот имот. Ова вклучува:
- Зголемување на каматните стапки: Кога каматните стапки се високи, луѓето не можат да си дозволат да трошат толку многу пари на дом. Тоа ја намалува нивната куповна моќ, бидејќи нивната месечна исплата на хипотека ќе биде повисока. Како што се зголемуваат каматните стапки, цените на куќите ќе се намалат за да се прилагоди за ова намалување на куповната моќ.
- Промена на сезона: домашната сезона за купување достигнува врнежи во летните месеци кога децата се исклучени од училиште. Семејствата сакаат да се движат пред започнувањето на новата учебна година. Ако не сте во можност да го имате вашиот флип на пазарот за почетокот на пролет / лето брзање, може да заврши чини себе си многу пари.
- Зголемување на инвентар: Друг фактор кој може да влијае на вредноста на вашиот дом е вишокот инвентар во областа. Една од причините зошто ова би можело да се случи е ако една голема компанија во градот се исклучи, а луѓето почнат да ги ставаат своите домови на нивниот пазар за да можат да се преселат. Има само толку многу купувачи за 3 спални, 2 бањи $ 250,000 ранчот дома. Ако има 5 на пазарот, можеби ќе треба да ја намалите цената за да ја продадете брзо.
- Запленувања или кратки продажби во областа: За жал, не можете да ги контролирате вашите соседи. Кратка продажба и запленувања во областа ќе ја сведе вредноста на вашиот дом.
- Природна катастрофа: Вие исто така не можете да ја контролирате мајката природа . Урагани, торнада и шумски пожари можат да ги уништат областите, оставајќи ги цените на истите подеднакво во хаос.
- Рејтинг на пониско училиште: Ако рејтингот на училишниот систем се намали, соседството ќе стане помалку пожелно за потенцијалните купувачи.
- Слаба економија: Кога економијата паѓа, така и дома цените. Помалку луѓе се во можност да купат домови, а оние што прават бараат да потрошат помалку.
- Еколошки прашања / Линии на електрична енергија: Зголемените нивоа на радон или други хемикалии во почвата, електричните водови што се градат во дворот или гасоводот низ градот ќе го отежнат да го продадат својот дом за највисок долар.
Клучен 3: Тимот со кој работите со вас може да те направат или да го скршат
Успешните имоти се завршуваат брзо и се прават за вистинската цена. Ангажирање на погрешен изведувач, дизајнер или Realtor брзо може да се претвори во флип. Идеално, ќе имате тим на доверливи лица пред да затворите на имотот, за да не губите време.
Дизајнери
Ако сакате да ангажирате дизајнер за вашата реновирање, треба да бидете сигурни дека тој или таа е запознаен со областа. Последното нешто што сакате да направите е прекумерно да се подобри. Не секој дом има потреба од калкута од мермер и бразилски тврд подови. Можете да направите големи пари со одличен план на подот и чист дизајн. Кујни и бањи продаваат домови, но повеќето купувачи нема да ја знаат разликата помеѓу фабриката за 400 долари и 40 долари.
Познавањето на пазарот, исто така, ќе помогне да се утврди каков вид на купувач бара во оваа област. Дали областа привлекува многу синглови, младенци, млади семејства со мали деца, основани семејства или празни непријатели? Ова ќе помогне да се одреди најдобриот пристап за реновирање. Треба да додадете друга спална соба? Се фокусира на семејната соба за децата? Дали главниот пакет ќе биде главниот нацрт?
Изведувачи
Ова вклучува електричари, водоводџии, siders, кровери, HVAC изведувачи, сликари, плочи и секој друг можеби ќе ви треба. Сакате да добиете повеќе понуди за да ја добиете најдобрата цена, но исто така сакате да ги проверите ингеренциите, бидејќи најдобрата цена не е секогаш најдобрата квалитетна работа. Можеби мислите дека добивте одлична цена на почетокот, но ќе потрошите повеќе време и пари, обидувајќи се да ја поправите работата на изведувачот.
Бидете сигурни дека изведувачот ги разбира потребните дозволи што треба да се преземат со градот за реновирање што треба да се направи. Колку време го зема градот за да ги процесира дозволите? Дали има проблеми со зонирање кои мора да бидат одобрени? Проблемите со дозволата со градот можат да задржат работни места со месеци и брзо да го намалат секој потенцијален профит.
Изведувачите се исто така познат по тоа што "потценуваат" колку ќе трае работата. Бидете сигурни дека имате поставено краен рок со изведувачот за работата да биде завршена. Исто така, треба да вклучите фонд за непредвидени ситуации во вашиот буџет за овие работни места кои не се завршени навреме.
Брокерите
Ќе се продаде со Realtor или обид да го продаде имотот себе. Ако продавате со Realtor, не заборавајте да фактор во нивната комисија на продажба.
При изборот на Realtor, мора да бидете сигурни дека тие знаат на пазарот, каде што се обидуваат да го продаде домот. Дури и ако сте работеле со Realtor во минатото, тие можеби не се најдобро одговара за тој конкретен пазар.
Покрај тоа, многу Брокерите едноставно се заинтересирани да направат брза продажба и не мора да го продаваат домот за врвен долар. Бидете сигурни дека сте го направиле своето истражување и дека се чувствувате удобно со бројот на Realtor чувствува дека може да се добие за дома. Сакате брза продажба, но вие исто така не сакате да оставите премногу пари на масата.