- Локација
- Финансии
- Поправки
- Тековен пазар
Оценете ја локацијата на имотот
Локацијата е една од најважните работи што треба да се земат предвид кога се оценува потенцијалната инвестициска сопственост. Тоа може да ви помогне да направите образована претпоставка за потенцијалот на имотот да го цениме со текот на годините.
На пример, гуруто за недвижнини Роберт Кијосаки зборува за придобивките од купување имот за имот во близина на колеџ заедницата. Разбирањето е, секогаш има доволно снабдување на станарите, родителите на учениците обично ќе ја платат киријата и често може да наплаќате повисока кирија заради желбата на подрачјето и зголемената побарувачка за станови.
Што е соседството
- Дали е приградски или урбан?
- Дали е блиску до продавниците за малопродажба, транспортните центри, болниците и училиштата?
- Каков тип на закупец ќе сака да живее таму? (семејства, стари лица, самохрани луѓе, средна класа итн.)
- Дали има доволно снабдување на станарите во областа?
- Дали е блиску до вашиот сегашен престој? Доколку е далеку, ќе морате да ги земате предвид патните трошоци во однос на финансиските трошоци од патувањето и трошоците за заминување од изгубената продуктивност.
- Дали соседството е стабилно, проширено или во опаѓање? Дали има многу слободни својства или има многу нова градба?
- Дали гледате можност за раст во иднина? На пример, се гради нова железничка пруга која се поврзува со голем град, или нова компанија се преселува во областа и создава нови работни места. Овие драматично може да ја зголемат желбата за локацијата.
Оценка на финансиските средства на имот
Знам вашиот буџет
- Колку може да се стави во оваа инвестиција?
- Колку може да си дозволите да изгубите?
- Ако ви се потребни дополнителни средства, од каде ќе ги добиете?
- Што ќе биде вашата месечна исплата на хипотека и каматна стапка?
Погледнете ја вредноста на имотот
- Побарајте да ги видите вистинските приходи и расходи за имот. Доколку никој не е достапен, осигурете се дека сте во состојба разумно да ги предвидите оперативните трошоци.
- Пресметајте го нето оперативниот приход (НОИ) за имотот.
- Која е стандардната стапка на работно место за вашата област?
- Која е проектираната кирија за имотот?
- Што ќе чини осигурувањето?
- Колку се даноци?
- Што ќе чини одржувањето на имотот ?
- Дали сте ја определиле стапката на капитализација на вашиот пазар (Cap Rate) ? Ако не сте свесни за Cap Rate на пазарот, треба да се консултирате со локален брокер за недвижнини.
- Откако ќе ја одредите Cap Rate, сега можете да го поделите NOI со Cap Rate и да ја добиете моменталната вредност на имотот.
- Дали сте направиле компаративна пазарна анализа (CMA)?
- Кои се споредливи домови во областа за продажба за? Без разлика дали купувате имот за изнајмување или сакате да флипувате куќа, ќе сакате да бидете сигурни дека не сте премногу платени за имотот.
Оценете какви промени се неопходни
Какви промени ти си удобен?
- Сакате ли имотот што му треба само слој од боја и нов тепих, дали сте во ред со умерена количина на работа или сте задоволни со рехабилитација (нов водовод, електрични, подови, ѕидови итн.)
Можете ли да си дозволите да ги направите овие промени?
- Трошоците за поправки ќе се разликуваат во зависност од тоа дали можете сами да го направите тоа или ако треба да ангажирате некој друг за да го направите тоа.
- Вашиот буџет за изградба на материјали и изработка исто така ќе варира во зависност од тоа дали реновирате дом од милион долари или имот за изнајмување од педесет илјади долари.
- Друга генерална правило е, поправките секогаш ќе чинат повеќе отколку што планирале. Ако ангажирате изведувач, работната недела од две недели често се претвора во четири недели. Дури и ако самите ги поправате, трошоците може да излезат од контрола. На пример, планирате да поставите нов drywall во соба за 800 долари. Кога ќе ги отвориш ѕидовите, ќе најдеш наезда на термити и потреба не само да ги истребиш, туку и да ги прекројуваш ѕидовите. Неочекуваните трошоци како овие ќе се додадат брзо. Вие не само што ќе бидете погодени со повисок буџет за изградба, туку ќе плаќате дополнителни финансиски трошоци, наречени "меки трошоци", за да платите хипотека, данок на имот и осигурување на празен имот додека овие дополнителни поправки се завршени.
Оценка на инвестициите во споредба со тековниот пазар
Обид да флип на McMansion за време на рецесија нема да биде најлесниот потфат. Во рецесија, купувањето на запленетиот имот за изнајмување на станарите може да биде подобар залог за успех. Треба да разгледате што е трендовски на пазарот на недвижности сега и соодветно да го прилагодите вашиот план.
Ако го купите тоа McMansion и имате пари да го држите за седум години, додека не можете да го продадете за профит, тогаш, да, потенцијално може да биде добра инвестиција. Друга работа е да се погледне при купување имот е неговата препродажба вредност. Високо пожелни средства се оние кои лесно можат да се купуваат и продаваат без оглед на пазарот. Тие секогаш се на побарувачката. Помислете ги како потреби, како леб и вода.
Луѓето не треба куќа со вграден базен и ТВ скрининг соба. На луѓето им е потребна куќа со чиста бања и силен покрив. Сакате вашиот имот да поднесе жалба до најголем број на луѓе, па имате најголем број на потенцијалните станари и купувачи.