Што може да се развие на копно?
Можностите за тоа што земјиштето може да се користи се бесконечни.
Додека барањата за зонирање ќе го ограничат она што може да се изгради на одредена парцела на земјиште, воопшто, можно е да се развие нешто на сурови парчиња земја. На пример:
- Едно-семејна куќа
- Мултимедијален дом
- Канцелариски простор
- Малопродажен простор
- Мешан малопродажен и станбен простор
- Хотел
- Одморалиште
- Стрип Мол
- Болница
- Мол
- Фарм
- Паркинг
Која е вашата цел при купувањето земјиште?
Пред да купите парче земја, мора да одлучите што е вашата цел за инвестирање. Постојат неколку различни стратегии кои треба да се разгледаат и не е една големина која одговара на сите приоди. Два различни инвеститори може да имаат два многу различни пристапи за истото парче земја. Покрај тоа, истиот инвеститор може да има два различни пристапи за две различни парцели.
Еве ги седумте стратегии кои треба да се земат предвид при купувањето на земјиште:
1. Купи и продава:
Во овој приод, вие во основа се фрлате на земјата. Верувате дека сте го купиле земјиштето под пазарна вредност и се надевате дека ќе можете да најдете друг купувач кој е подготвен да плати на или повеќе од пазарната вредност.
Вие се надевате на брза продажба со малку до никакви дополнителни работи на земјата од ваша страна.
2. Купи и задржи:
Во овој пристап, ќе го купите земјиштето и ќе го задржите за одреден временски период. Верувате дека земјата ќе ја цени во вредност. Сеуште ќе треба да плаќате даноци на земјиштето, како и дополнителни трошоци за одржување на земјиштето во ова време.
Ова е заеднички пристап во областите кои се ре-гентрифицирани. Инвеститорот купува земјиште во надеж дека тие можат да го продадат на инвеститорот во иднина, бидејќи областа станува попопуларна.
3. Купи, развива и задржува:
Во овој пристап, купувате сурови парчиња земја со намера да го развиете земјиштето. На пример, можете да изградите комплекс на градски куќи кои ќе ги изнајмите на станбени станари. Вие исто така може да одлучите да изградите лента центар, кој можете да го изнајмите за малопродажни станари. Друга опција би можело да биде да се развие кревет и појадок со кој ќе се кандидирате и да управувате.
4. Купи, култивирај и држи:
Во овој пристап, повеќе сте заинтересирани за користење на вистинското земјиште, отколку за градење имот на земјата. На пример, можеби ќе сакате да одгледувате култури на земјиште, да го користите за добиток, да постави фарма на божикни дрвја или да поставите лозје. Вие активно ќе управувате со земјата и се надевате дека ќе направите профит од она што земјата може да го произведе.
5. Купи, оди преку процесот на право на сопственост и продава:
Во ова сценарио, ќе го купите земјиштето, а потоа ќе поминете низ процесот на поседување на зона за конкретна употреба. На пример, може да има парцела која е зонирана за комерцијална употреба, но сега кога областа се развива, тоа ќе биде одлично место за нова високи станбени згради.
Ако сте во можност да ја превземете земјата за резиденцијална употреба, тоа би ја направило земјата поценета за потенцијалните програмери и пожелно, бидејќи тоа е уште еден чекор што не мора да го направат сами.
6. Купи, развива и продава:
Во овој случај, ќе го купите земјиштето со намера да го развиете земјиштето и потоа да го продадете на крајниот корисник. На пример, ќе ја купите земјиштето, ќе изградите нов градежен дом и потоа ќе го продадете на купувачот кој сака да живее во него. Како друг пример, ќе поставиш лозје и ќе го продаде на купувачот кој ќе управува и ќе го води лозјето.
7. Купи, развива и изнајмува:
Конечно, би можеле да ја развиете земјата и потоа да ја изнајмите земјата на некој друг. На пример, може да купите земјиште и да одлучите да ставите паркинг, бидејќи таму нема доволно паркирање во таа област. Сопственикот на мулти-фамилијарниот имот во близина прашува дали можат да ја изнајмат парцелата од вас затоа што немаат доволно паркинг за своите станари.
Ризици што треба да се земат предвид при купување земја
Се разбира, неразвиеното парче земја има несебични можности. Сепак, наскоро ќе откриете дека има многу ограничувања и предизвици со кои ќе се соочите кога ќе се обидете да ја развиете или продадете оваа земја. Владата може да го ограничи видот на имотот што може да се изгради или начинот на кој земјата може да се искористи. Може да се судрите со еколошки проблеми, како што се поплави или загадувачи.
Еве пет ризици за купување земјиште за да бидат свесни за:
1. Зонирање Класификација
Еден голем проблем со кој би можеле да се сретнете при купувањето на земјиштето, зонирајќи прашања со начинот на кој земјата може да се користи. Секој град има план за користење на земјиштето. Ова во основа го дели градот на различни области, вклучувајќи комерцијална, станбена, земјоделска, индустриска, историска или дури и мешана употреба.
Употреба на земјиште:
Првото прашање со кое ќе треба да се занимаваш е начинот на кој земјата може да се искористи. Ако земјиштето е зонирано за станбена употреба и планирате да изградите станбен имот на земјата, тогаш немате никаков проблем.
Меѓутоа, ако сакате да го промените начинот на кој земјата е зонирана, можеби имате битка на вашите раце. На пример, земјиштето е зонирано за станбена употреба и би сакале да изградите комерцијален имот на страницата. Некои од овие зонирачки класификации се стари години, па затоа градот може да биде отворен за рекласификација на земјиштето ако новата функција има смисла со моменталниот распоред на градот. Други пати тоа не е толку лесно.
Ќе треба да поднесете претставка до градот за да го прераспределите земјиштето. Многу градови ќе сакаат да покажете дека има значителна промена во соседството, што ќе гарантира промена во зонирањето. Ќе треба да поднесете предлог за она што ќе го изградите на сајтот. Ќе треба да покажете дека вашиот развој е компатибилен со постојниот план за развој на земјиштето во градот и дека нема да има никакви негативни ефекти, како што е предизвикување поплави во околните области или зголемување на сообраќајот.
Веројатно ќе има јавна расправа. Дури и ако можете да го добиете градскиот совет на одборот, може да имате посебна борба на вашите раце со соседите кои ќе побараат да ве спречат да бидете во можност да изградите.
2. Зонирање Ограничувања
Вториот фактор што треба да се разгледа кога купува земјиште е големината на развојот што ќе ви биде дозволено да се изгради.
Барања за намалување:
Обично постои код кој ќе бара од вас да се изгради одредено растојание од соседните сопственички линии. Ова го вклучува и предниот дел, кој е најверојатно на улица, на двете страни и на грбот. Постојаните објекти, како што се дом, гаража или палуба, мора да се изградат на одредено растојание од имотот.
Во зависност од големината на партијата што ја гледате, ова би можело многу да влијае на големината на структурата што може да се изгради, што би можело да биде неважна за инвестицијата.
Покриеност на сетови:
Овој код е на место за да се спречат проблеми со поплавите. Мора да постои одреден процент од парцелата што не е покриена, каде што дождот има способност да се влева во почвата, така што не ги поплавува соседните својства.
Сооднос на површина:
На плоштадот снимки на секој кат од имотот, (одредени градови вклучуваат подруми, други не) ќе бидат додадени заедно, а потоа поделени со големината на парцелата. Вкупната подна површина може да биде само одреден процент од големината на лота, која ќе го одреди секој град.
Висина:
Треба да ја знаете висината на структурата што можете да ја изградите. Ако планиравте изградба на три-фамилија, но градот нема да дозволи повеќе од две приказни на таа локација, инвестицијата нема да ви донесе монетарна смисла.
Придружни згради:
Ќе има ограничувања на кодот за големината и поставеноста на структурите како што се гаражите и бараките. Може да има потреба за тоа колку паркинг простор мора да го имате за имотот. Некои градови можеби дури и ги бараат овие простори да бидат покриени.
3. Еколошки проблеми
Трет ризик за купување сурова земја е што не знаете што лежи под земја. Може да се сретнете со високи нивоа на радон или азбест. Земјата може да биде нестабилна и неспособна да се надградува. Ако се изгради на почва која не е стабилна, тоа може да предизвика основа на вашиот имот да попуштат.
Земјата може да се наоѓа во зоната на поплава. Ова нема да биде крај на светот ако може да го подигнете имотот или да го смените оценувањето на почвата за да спречите поплавување. Осигурувањето од поплави е многу скапо и може да биде договор за разбивање на потенцијалните купувачи.
Меѓутоа, постојат исклучоци. Голем дел од Хобокен, Њу Џерси се наоѓа во зоната на поплава, но поради неговата близина до Њујорк, земјиштето во таа област се смета за многу вредно.
4. Пристап до комунални услуги
Колку е лесно да се добијат комунални услуги на локацијата? Ова вклучува канализација, вода за пиење, електрична енергија, гас, телефон, кабел и интернет. Дали соседните имоти ги имаат овие услуги, или е вашиот парцел во средината на никаде.
Ако вашиот имот е во средината на никаде и нема пристап до канализациона линија, може да се изврши тест за перколација на почвата за да се утврди дали може да се инсталира септички систем на имотот. Овој тест одредува колку брзо водата тече низ почвата. Ако претпоставиме дека земјата поминува со тестот за перколација, ќе треба да ископате и вода за пиење, што лесно ќе чини пет фигури.
Добивањето на овие комунални услуги на вашиот имот може да биде значаен трошок. Ако не сте во можност да добиете пристап до потребните комунални услуги, тоа е катастрофа за секој потенцијален развој што го разгледувате.
5. Нема приходи, но трошоци
Кога ќе купите сурова земја, нема ништо на земјата, така што не генерира приход. Многу е тешко да се добие заем на слободно земјиште, па најверојатно ќе треба да платите пари за земјиштето, оставајќи многу пари врзани во инвестицијата.
Нема генериран приход, но сепак ќе бидете одговорни за трошоците на земјата. Главниот трошок ќе биде данокот. Можеби ќе треба да платите за одржување на земјиштето, како што се режење на тревата.