Разбирање на броевите
Ако употребата на имотот е да генерира приход од наемнини или закупнина, најчесто се користи методот на приход за проценка или вреднување. Нето приходот генериран од имотот се користи во комбинација со одредени фактори за пресметување на неговата вредност на тековниот пазар, доколку се продава.
Тоа не се само инвеститорите во имотот кои се заинтересирани за нето приходот генериран од операциите.
Тие речиси секогаш ќе бараат финансирање, а заемодавателите внимателно ќе ги испитаат деталите за приходите и трошоците за да бидат колку што е можно посигурни дека нивната инвестиција е заштитена. Заемодавците сакаат да видат нормални изнајмувања кои ги надминуваат трошоците за да ги направат хипотекарските исплати со профит за сопствениците.
Користење на стапка на капитализација (Cap Rate) за проценка на вредноста
При користењето на капитализираната стапка за да се пресмета вредноста на имотот на приходот, се користи нето оперативниот приход на имотот и постои обратна врска помеѓу бараната цена и капиталната стапка. Со други зборови, колку е повисока стапката на капа, толку е помала пратката.
Користење на множител на Gross Rent за проценка на вредноста
Бруто изнајмување множител или GRM користи бруто изнајмување на имот, а не на нето оперативниот приход се користи со капа стапка. Постојат два начини да се направи оваа пресметка, бидејќи има Бруто потенцијален доход (GPI) и бруто оперативен приход (GOI).
Како што може да се види од пресметките за секоја од нив, проценката на вредноста е многу подобра со користење на бруто оперативен приход , бидејќи се земаат предвид загубите за вработување и неплаќање.
Треба да се разгледа состојбата и идните трошоци
Повеќе субјективно, но многу важно, е земање на состојбата на имотот во предвид.
Бидејќи ниту еден од методите за вреднување на приходот не ја разгледа можноста за имотна состојба и идните можни големи трошоци за поправка, тие мора да се земат предвид при пристигнувањето во конечна проценка на вредност.
При купување на постоечки имот, би можело да функционира многу ефикасно, или може да има оперативни проблеми со кои се намалува нето приходот. Кога инвеститорите го оценуваат станбениот проект како пример, изнајмувањата не може да бидат кирии, а трошоците може да бидат повисоки или пониски отколку што треба.
Да речеме дека сопственикот им дава отстапки за изнајмување на некои станари во замена за услуги или само затоа што имале проблеми и сопственикот не сака да ги истера. Или, трошоците за поправки и одржување биле пониски од нормите за слични својства. Сопственикот можеби бил уморен од раководни должности или едноставно не се занимавал со проблемите што паѓаат од патот поради лошото одржување.
Инвеститорите кои ги испитуваат сите аспекти на операцијата би можеле да видат можност бидејќи бројките за изнајмување не се реални. Тие сметаат дека добивањето станари во тие единици со целосна моментална рента ќе направи значителна разлика во нето профитабилноста, па затоа сакаат да го купат. Тие може да видат дека трошоците за имотот не се како што треба да бидат и имотот паѓа во лоша состојба, за да можат да го поминат купувањето.
Остриот инвеститори и дефинитивно кредиторите внимателно ќе ги повлечат финансиските средства на проектот за да бидат сигурни дека вистинските броеви се она со што работат. Изненадувачки е колку помали комерцијални својства се лошо управувани. Или кириите се премногу ниски, премногу високи, или комбинација од двете. Инвеститорите кои ќе застанат на основните пресметки за вреднување без да копаат во наемнините и трошоците, често ги пренесуваат најдобрите договори или преплатување на имот.
Запознајте го методот на доход, бидејќи се користи многу
Ако планирате да работите со клиенти на инвеститори, по потреба ќе потрошите значително време за да го научите методот на доход за вреднување. Вие не сакате вашите купувачи на купувачи или продавачи на инвеститори да користат терминологија што не ја препознаете или да побарате пресметки што не можете да ги извршите.
Работата со инвеститорите може да биде доста благодарна, бидејќи овој лажат пазарот на недвижности е доста активен.
Исто така, ќе се изгради одлично повторување на бизнисот, како и референции од задоволни клиенти на инвеститорите.
** Ажурирање: Јас сум ажурирање на овој член по падот на пазарот на недвижности несреќа и за време на она што се чини дека е почетокот на наплата. Проценителите станаа крајно конзервативни по пазарните проблеми и беа обвинети за забавување на наплатата од потценувачки својства и користење на запленувања за споредливи. Сепак, тие се чини дека се враќаат на уште еден кил сега.