Сузан Досон, партнер на Валц, Палмер и Досон, ДОО, разговара за прашања што треба да си ги поставите пред да потпишете комерцијален закуп.
1. Дали го прочитав и разбрав целиот закуп?
Да, треба да го прочитате.
Знам, тоа е многу долго (и се соочи со тоа, не е многу интересно) документ, но треба да знаете што е во него.
Проверете ги условите. Не претпоставувајте дека го добиле тоа право. Бидете сигурни дека ќе го проверите датумот на почеток, крајниот датум, изнајмувањето, изнајмувањето на ескалацијата и сите други посебни услови за кои сте договориле. Исто така, бидете сигурни дека знаете што сте должни да ги правите.
Што е сопственикот обврзан да стори? Можете ли да го прекинете? Бидете сигурни дека знаете што влегувате во неа.
2. Дали сум преговарал за најдобар можен договор?
Само затоа што ви дадоа закуп, не значи дека преговорите се завршени. Многу од условите во закупот се уште се преговара. Кога ќе го прочитате, направете листа на сите одредби што не ви се допаѓаат и испратете ги на сопственикот. Може да бидете изненадени од тоа колку се подготвени да се променат.
3. Дали ја имам мојата бизнис структура?
Ако сакате да бидете заштитени од таа корпоративна школка , осигурајте се дека е на прво место.
Бидете сигурни дека имате поднесени Статут за основање за корпорација или членови на организацијата (некои држави ги повикуваат овие документи сертификати) за ДОО назад од државниот секретар пред да потпишете.
4. Дали ја разбирам терминологијата за закуп?
На пример, повеќето договори за закуп го користат терминот "CAM" кој се залага за "одржување на заеднички простор".
Треба да ви биде доделен процент од КАМ што сте одговорни за врз основа на процентот на зградата што ја изнајмувате.
Бидете сигурни дека процентот е заснован на големината на зградата и не се разликува врз основа на колку од изнајмените објекти.
5. Дали сум размислувал да побарам CAM за закуп?
Повеќето закупнини овие денови се "тројна мрежа" (што значи дека плаќате кирија, плус вашиот пропорционален дел од CAM и данок на имот за имотот).
Можете да побарате од сопственикот за CAM Stop закуп, што значи дека плаќате само за зголемување на CAM-таксите и даноците на имот над вашата почетна година за изнајмување (честопати наречена "базна година").
Додека сопственикот може да ја зголеми стапката на изнајмување на база, потребно е многу "тајно плаќање" од киријата. Алтернативно, побарајте капа на CAM така што не може да се зголеми за повеќе од одреден договорен процент.
6. Дали ја прочитав CAM-дефиницијата?
Ова е веројатно еден од најпознатите збунувачки делови од закупот и ќе бидете изненадени од тоа колку плаќате. Проверете за да бидете сигурни дека не плаќате за работи кои се однесуваат на маркетиншки напори на сопственикот или правни трошоци поврзани со преговарање со други договори за закуп.
Други работи што можеби ќе сакате да ги штрајк се сите надоместоци за администрирање на повеќе од 3%, плаќате за бенефиции за вработените на сопственикот, трошоците за градење на други единици за закуп.
Прочитајте повеќе за преговарање CAM термини.
7. Која е мојата одговорност за капиталните расходи?
" Капитални расходи " кога се користат во комерцијален наем обично се однесуваат на големи структурни трошоци, односно покрив, основа, HVAC (греење, вентилација, климатизација) и други поголеми поправки / замени.
Што е "стандард" е различно од град до град и имотот на имотот, но обично ги советувам клиентите да не потпишуваат закуп кој го менува товарот на овие трошоци за поправки или замена на закупецот. Ако вашиот сопственик бара да платите за овие трошоци, постојат компромиси.
На пример, ако закупот вели дека сте одговорни за поправка и замена на HVAC, сугерирајте му на сопственикот дека тој "замени" и дека вашата обврска за поправка е ограничена на договор за одржување, можеби два пати годишно и дека сте одговорни за сите општи поправки до одреден годишен максимален износ.
8. Дали закупот може да се додели ?
Проверете дали сопственикот има право да го прекине договорот за закуп во случај да побарате задача; тоа е, за некој друг да земе на закуп, ако го продаде бизнисот. За многу бизниси, вашата локација е голем дел од неговата вредност.
Ако сопственикот има право да го прекине закупот откако ќе побарате задача, тоа би можело да ја уништи продажбата. Побарајте од сопственикот да ја отстрани оваа одредба или да дозволи да биде изменета, па затоа не се применува во случај на продажба на вашиот бизнис. Разберете дека сопственикот се уште ќе има право да ја одбие задачата ако новиот закупец не е финансиски прифатлив.
9. Дали ми треба лична гаранција ?
Ако можете да се извлечете со потпишување на лизинг без лична гаранција, вие сте многу среќни. Повеќето сопственици на овие денови нема да потпишат, освен ако лично не го гарантирате закупот. Но, гаранциите се преговара.
Размислете за обезбедување на гаранција за само дел од изнајмениот рок, велат половина. Или преговарајте за гаранција која трае само 6 до 12 месеци откако ќе го прекинете, а не остатокот од времетраењето на наемот.
10. Дали сум реален?
Ако вашиот закуп претставува 3% од поголем имот, сопственикот ќе биде многу малку веројатно да преговара со вас, отколку ако вашиот простор е 25% или повеќе. За да се разбере она што е важно за да се преговара, размислете за ангажирање адвокат за да го разгледате документот и да ви помогне во преговорите.
Вашиот закуп може да изгледа неверојатно едностран и оптоварувачки, но постојат многу добри причини за многу од тие одредби, а адвокат може да ви помогне да одлучите кога да го исечете и да трчате и кога ризикот е достоен за тоа.
За повеќе информации
Наоѓање и изнајмување бизнис локација