Како и во сите пропорции за трансфер на недвижен имот, ќе треба да знаеме дали склучуваме "преку" или "до" датумот на затворање, како и дали користиме 360-дневна "банкарска година" или 365 дена календарска година.
Чекорите се:
- Утврдете го бројот на денови од затворањето до денот на истекот на политиката.
- Пресметајте ја цената на ден на осигурување.
- Умножете го бројот на денови пати колку што изнесува дневно.
Ајде да направиме пример за осигурување на осигурување. Инвеститор на недвижен имот ја презема полисата за осигурување на имот за изнајмување. Годишната премија за оваа политика е 1350 долари. Наградата за полиса беше исплатена во целост на 12 февруари, а затворањето е на 15 октомври истата година. Ние користиме 365 календарски 365 календарски години и пропишуваме "преку" затворање. Ова значи дека продавачот плаќа за денот на затворањето.
- # дена од 16 октомври до 11 февруари следната година е: 16 октомври + 30 ноември + 31 декември + 31 јануари + 11 февруари = 119 дена
- $ 1350 поделено со 365 дена = дневна цена од 3,70 долари
- $ 3.70 цена / ден X 119 дена = пропорционален износ од 440.30 долари.
Овој износ би бил решен на Продавачот и ОДБОРОТ на купувачот.
Про-ration и завршна изјава
Зошто постојат елементи на завршна изјава за трансакција со недвижнини кои мора да бидат проценети?
- Пари во зачленување - понекогаш е неопходно да се одлучи дали некои од парите што се чуваат во зачуваните пари за трошоците треба да се вратат на продавачот или да останат во заложништво за купувачот.
- Осигурување - премии за осигурување се платени однапред, па продавачот платил за цела година на осигурување. На крајот, некои од тие премиум пари се враќаат на продавачот за остатокот од годината тие нема да поседуваат имот.
- Данок на имот - Како осигурување, но работи на друг начин. Да речеме дека ќе затворите во јуни, а даночните сметки за оваа година ќе излезат во ноември за плаќање до 1 јануари. Купувачот ќе биде сопственик во даночното време, но тие не беа за целата даночна година. Значи, продавачот ќе го должи износот што треба да го исплати помеѓу затворањето и датумот на доспевање. Вообичаено, тој износ се кредитира на страната на купувачот на изјавата при затворање и купувачот ги плаќа даноците кога треба.
- Изнајмување - Имот за изнајмување ќе има закупнини за месецот на почетокот на месецот во повеќето случаи. Значи, ако договорот се затвора на 15-тиот месец, продавачот е платен целосниот месец, но само половина од тоа е долг. Купувачот ќе биде заслужен за износот на изнајмувањата во последните 15 или 16 дена од месецот.
- Плаќања за комерцијален лизинг - Постојат неколку видови на договори за закуп со различни структури за плаќање. Тоа е комплицирано, но затворање ќе бара пропорција на она што се должи на продавачот за нивниот период на сопственост, а остатокот му припаѓа на новиот сопственик.
- Закуп на фарми и ранчо - Често фарми и ранчови можат да даваат закуп на земјиште од сосед или од владата за пасење. Ако е така, секое претходно плаќање кое се применува на времето по затворањето ќе треба да му се обрати на продавачот, бидејќи веќе не се сопственици. Купувачот ќе биде одговорен за ова.
Важно е да се знае дека ова се прифатени практики, но некои од нив може да се преговараат како дел од купопродажниот договор. Тие не се облечени во железо. Особено со комерцијална сопственост, остар експерт за недвижнини може да биде вреден за нивниот клиент, посочувајќи ги областите на договорот што би можеле да се преговараат ако тие го погодија цената на ќор-сокак.