Комерцијалните кредитори се прилично внимателни во нивното преземање. Бидејќи личните кредитни истории на купувачите ретко се важни во комерцијалното кредитирање, тие користат и други критериуми за да направат одлуки за кредитирање. Комерцијалниот имот е купена за да генерира приход, па еден од критериумите што е популарен е да се погледне на приходот за да се види дали е доволно за адекватно да се плати хипотеката и да се остави профит за должници.
Кога заемодавецот разгледува стан или мултимедијален имот, дали ќе биде доделена хипотека, и колку, може да се утврди со користење на DSCR или Ratio Ratio Coverage Service. Тоа е едноставна пресметка, но многу важна. Давателот не е навистина загрижен многу со индивидуалните кредитни оценки или истории на сопствениците. Целта на инвестицијата е ROI, Return on Investment, и готовински тек, така што готовинскиот тек е примарна грижа.
Всушност, инвеститорите треба да ја ценат грижата на заемодавателите во обезбедувањето дека пресметките на готовинскиот тек се точни за станбен проект. Тие ќе сакаат да видат финансиски средства кои покажуваат приход и трошоци. Тие потоа ќе утврдат дали овие бројки изгледаат како тие ќе продолжат во иднина, или можеби ќе станат подобри или полоши. Кога броевите покажуваат дека готовинскиот тек соодветно ќе ја покрие услугата за долг, ќе го потврди изборот на инвестициите и вештините за вреднување на инвеститорот (ите).
Иако постојат многу места за да се види како да се пресмета DSCR со веќе изготвен износ на проект и хипотека, поверојатно е дека купувачот ќе сака да знае колку можат да позајмат на проект што го разгледуваат купувањето. Инвеститорите прават свои пресметки и бараат од избраниот заемодавател да ги проверат броевите што ги донеле.
И инвеститорите и кредиторите имаат заедничка цел во овој поглед. Дали проектот ќе биде профитабилен доволно за да го сервисира долгот со преостанат профит?
Ќе го разгледаме ова од две насоки, добивајќи тековна DSCR и оценување на имот со DSCR потребен за давателот. Оваа пресметка ја поддржува таа сума користејќи минимален прифатлив DSCR од 1,20. Тогаш ние ќе го направиме тоа во друга насока, добивање на DSCR.
Ниво на тешкотија: Просечно
Потребно време: 20 минути
Еве како:
- Одредување на паричниот тек или бруто оперативен приход по одземање на слободните работни места и кредитни загуби .
Изнајмување на сума од 187.000 долари годишно - 9% работно место и загуба од кредити (16.830 долари) = 170.170 долари
- Потоа се дојде до NOI, или нето оперативен приход со одземање на сите други трошоци за работа и управување, вклучувајќи ги и даноците и осигурувањето.
Бруто оперативен приход - Сите расходи = НОИ или нето оперативен приход
$ 170,170 - 72,470 (трошоци) = $ 97,700 НОИ
$ 97,700 / 12 месеци = 8142 $ / месечно NOI
- Ако давателот користи минимално прифатлив DSCR од 1,20, тогаш тој 8142 $ / месец ќе треба да биде 1,2 пати месечно за исплата на хипотека. За да стигнете до таа максимална исплата, неопходно е да се поделат 8142 $ за 1,2.
$ 8142 месечен нето приход / 1.20 минимум DSCR = 6785 $ / месец максимална исплата на хипотека.
- Сега само е потребно да се одреди колку ќе биде позајмена по тековни цени. Ако овој купувач може да очекува каматна стапка од 6,875% на 30-годишен заем, калкулаторот за хипотека ќе ни каже дека заемодавачот може да биде заем да заем околу $ 1,032,836 на овој имот , бидејќи тој заем и каматна стапка ќе резултира со плаќања на главница и камата од 6785 $ / месец, и минимум 1.20 DSCR.
Повеќето хипотека калкулатори ќе ви овозможи да внесете плаќање, каматна стапка и време за пресметување на износот на кредитот.
- Кога почнавме, знаевме дека се подржуваме во износ од хипотека користејќи го наведениот DSCR, бидејќи ние сме купувачи кои сакаат да проценат колку би можеле да бидат позајмени на хипотека на имотот што го оценуваме за купување. Но, ајде да направиме пресметка на DSCR каде ги знаеме трошоците на тековниот проект и исплатата на хипотека.
223.000 $ НОИ / 172.000 $ Годишни хипотеки Плаќања = 1.30 DSCR
1.3 е подобар од 1.2 во овој случај, па веројатно е прифатлив DSCR. Меѓутоа, ако се бара нов заем за оперативен проект, тековниот НОИ ќе се користи како што во прв навративме да видиме што може да биде достапно како износ на хипотека.
Кога броевите работат, инвеститорите и кредиторите можат да се чувствуваат добро за финансирањето на проектот и идната профитабилност.
Што ви треба:
- Приходите и трошоците за имотот.
- Калкулатор за хипотека.