01 - Евалуација на инвестиции во недвижности е и квантитативна и квалитативна
Пред некој ден бев гледајќи потенцијална инвестиција . Тоа беше извонреден четири единица мулти-семеен имот кој во целост беше окупиран од сопственикот, кој беше таму триесет години. Сопственикот бил еклектичен академик и постоеле секаков вид на Брик-а-Брач и антички расфрлани насекаде. Местото не беше правилно поделено. Тепиот требаше да биде заменет и подовите поправени. Преместувањето на темелите го раздвојува подот на места и создаде големи пукнатини што трчаа по различни ѕидови.
Го обиколував местото со некои мои пријатели - двојка која беше заинтересирана да влезе во недвижен имот. Тие го напишаа местото од моментот кога одеа во вратата. Но, кога ги видов тие испакнатини и пукнатини видов едно нешто: пари. Фондацијата проблеми ги плаши повеќето инвеститори, што ја намалува конкуренцијата и може да ги омекне цените.
Но, како да се оцени ваквиот договор? Или било каков договор, за таа работа? Лично, ги раздвојувам размислувањата во две категории:
• Квантитативни: Како можам да очекувам имотот да се изврши како инвестиција? За овој дел, можам да го изгаснам мојот калкулатор, или мојата табеларна пресметка или мојот евалуациски софтвер и да стартувам некои броеви.
• Квалитативен: морам да се запрашам дали можам да го повлечам? Ако сте како огромното мнозинство инвеститори во недвижнини, тогаш сте дел од тајмерот. Тоа значи дека ќе морате да се справите со овој проект на врвот на вашата "дневна работа" и потоа да управувате со него. Овој дел од анализата ќе потрае со пребарување на души; калкулаторот нема да ви помогне тука.
02 - Квантитативно - Вклучување на броевите користејќи кап
Лично, имам тенденција да гледам три клучни фигури кога размислувам за инвестиција. Капа , е првата од овие алатки.
Капацитет е едноставно годишен нето приход поделен со цената на имотот. Со години, инвеститорите го користеа правилото "1%" кое едноставно наведува дека месечниот приход за наем за имот треба да биде приближно 1% од цената што ја плаќате за имотот. Некои пазари се оддалечија од овој сооднос поради раскопување на вредностите на имотот, но во други, сеуште можете да најдете својства што се совпаѓаат со правилото од 1%. Но, нешто што треба да го имате на ум е дека правилото за 1% е фер индикатор за тоа дали имотот ќе генерира доволно паричен тек на годишна основа за покривање на хипотекарните исплати плус трошоците. Таму, се разбира, има многу варијабли кои влегуваат во ова (од даноци до каматни стапки до процентот на исплата што го плаќате), но тоа е почетна точка.
03 - Паричен тек како квантитативна алатка за евалуација
Единствената причина зошто се грижите за стапката на капитал е тоа што навистина се обидувате за лесен застапник за каков вид на паричен тек инвестицијата ќе генерира. При инвестирањето, пари е крал - игнорирајте ја оваа пресметка на ваша опасност.
Проценката на паричните текови подразбира откривање на главните очекувани парични одливи (даноци, главнина, камата, трошоци, работни места, надоместоци, поправки) и споредувајќи ги со приходите што ги создава имотот. Можете да го направите ова или преку табеларна пресметка или да користите софтверски пакет за евалуација на недвижности.
04 - Стапка на враќање како алатка за квантитативна анализа на инвестициите во недвижности
Cashflow, пак, ќе ви овозможи да се пресмета очекуваната стапка на враќање на имотот (ROR). Стапката на поврат е мерка за профитабилност; го мери готовината што проектот ќе ја генерира наспроти готовината што треба да ја ставите во проектот.
Ќе ви треба табеларна пресметка или софтвер за проценка на недвижен имот за да го пресметате овој сооднос. Мислам дека тоа е многу корисно, бидејќи ми овозможува да го споредим враќањето што го очекувам за инвестицијата наспроти враќањето кое разумно би го очекувало за други, различни инвестиции. На пример: ако ги истрчав броевите за имотот што го опишав на почетокот на оваа статија и почнав да ми возвраќам со стапка на поврат од 8%, сигурно ќе помине.
Можам да очекувам 8% да инвестирам на берзата (помал ризик и многу помалку напори). За ризикот и напорите што би ги ставил во овој проект би очекувал стапка на поврат и на север од 20%.
05 - Квалитативни - дали можете да го добиете проектот?
Како што споменав погоре, вашиот калкулатор нема да помогне тука. Ова е кога треба да погледнете во огледалото и размислете колку време и напор ќе бидете во можност да се посветат на проектот.
Повторно, да го разгледаме проектот за кој зборував на почетокот на оваа статија. Да речеме дека го споредувате со слична можност; уште едно мулти-семејство во исто соседство, но кое бара помалку работа. Вие би ја искористиле оваа можност во текот на фиксер-горниот, освен ако вториот не понуди значително повисока стапка на поврат. Но, колку е повисока?
На почеток на инвеститорите секогаш го предлагам истиот совет: Во оваа област згреши на страната на претпазливост. Проектот што може да го направите е бесконечно подобар од оној што го изгоривте додека сте на половина пат преку него. Најдете нешто во вашиот опсег на удобност кој нуди некои пристојни броеви, да го направите, а потоа да преминете кон предизвикувачки (и се надевам дека повеќе профитабилен) проект следниот пат.
Заклучок:
Анализа е дел уметност, дел науката. Погледнете ги другите теми во овој дел за повеќе идеи за оценување на инвестициите.
Автор Крис Смит е инвеститор на недвижен имот, основач на онлајн референца за инвеститори и професионалци за недвижнини и има објавено статии во списанието Корпоративни финансии, Еуромони и Мрежата за бизнис весник.