Кога сопственикот на компанијата купува комерцијална зграда со хипотека, носителот на хипотека може да побара од купувачот да добие имотна политика која ја вклучува стандардната хипотека клаузула .
Еве еден пример.
Пример
Енди поседува А-1 апарати, компанија која продава домашни апарати. Компанијата на Andy го купила новиот магацин со хипотека која ја добила од Lucky Lending.
Кредитот А-1 добиен од Лаки заем е обезбеден од страна на магацин. Бидејќи складот служи како гаранција за заемот, Лаки Лендинг има застрашувачки интерес во него. За да се заштити интересот на Lucky, договорот за заем бара A-1 да го осигура складот против штети од пожар и други ризици според политиката за комерцијална сопственост. Во договорот се наведува дека политиката мора да ја содржи стандардната хипотека клаузула.
Стандардна клаузула
Во изминатите години, осигурениците кои пишуваат имотно осигурување требало да користат формулар за политика наречен Политика за пожар во Њујорк од 1943 година. Вторите содржеле клаузула со наслов "Хипотекарен кредитор", кој се однесувал на правата на заемодавателите. Оваа клаузула беше наведена како стандардна хипотека клаузула .
Денес, формата во Њујорк ретко се користи, а политиката на ИС за комерцијална сопственост се смета за индустриски стандард. ISO образецот се однесува на хипотекарниците во клаузула со наслов "Сопственици на хипотеки". Оваа клаузула сега служи како стандардна хипотека клаузула. Се појавува во многу сопственички политики изготвени од страна на поединечни осигурителни компании.
Интереси
Клаузулата ISO хипотека се применува на носителот на хипотека назначен во декларациите. Давателот е покриен за загуба или оштетување на зградата или структурата која служи како залог за заемот.
Ако повеќекратни кредитори се наведени во политиката, тие се опфатени по редослед на приоритет. На пример, претпоставиме дека осигуреникот купил зграда со две хипотеки (прв и втор). Ако зградата изгори, заемодавецот кој е наведен на првата хипотека ќе се плати. По добивањето на првиот заемодавач, давателот на втората хипотека ќе добие исплата.
Хипотека клаузула наведува дека заемодавците ќе добијат исплата "како што нивните интереси може да се појави." Ова значи дека износот кој секој заемодавател ќе го добие зависи од степенот на оштетување на осигурената зграда и неплатениот биланс (главница и камата) на заемот. На пример, оган уништува складиште на А-1. Во времето на пожарот, А-1 должи на Среќата за зајкнување 750.000 долари во главнина и пресметана камата. Среќно кредитирање добива исплата на осигурување од 750.000 долари, својот интерес за имотот.
Износот на осигурувачот ќе плати за загуба е предмет на ограничување на политиката. На пример, ако магацинот А-1 е осигуран за 1,5 милион долари, осигурителот нема да плати повеќе од 1,5 милиони долари за сите опфатени страни (апарати А-1 и сите зајмувачи).
Во некои држави, заемодавците ги обезбедуваат своите заеми преку дела од доверба, а не од хипотеки. Поради оваа причина, терминот сопственик на хипотека во стандардната хипотека клаузула вклучува повереник.
Исклучување
Правото на заемодавачот да се поврати за загуба според имотната политика на заемопримачот не е засегната од каква било акција за запленување која давателот ја започнал против сопственикот на имотот пред загубата. На пример, да претпоставиме дека апаратите А-1 не успеваат да направат неколку хипотекарни исплати, така што Лаки Кредит издава известување за неисполнување на обврските. Еден месец откако е издадено известувањето, магацинот е уништен од пожар. Стандардното известување нема да влијае на правото на Lucky да добие исплата за загубата според политиката.
Дела на политичар
Хипотекарниот доверител има право да се опорави за загуба според политиката, дури и ако осигуреникот ја прекршил условот од договорот за осигурување.
На пример, да претпоставиме дека магацинот А-1 на апаратите е уништен од пожар. А-1 доставува побарување со својот осигурител на имот за оштетување на објектот и неговата содржина. Сепак, А-1 одбива да му дозволи на сопственикот да го испита оштетувањето. Осигуреникот на крајот го негира тврдењето на А-1, бидејќи А-1 не успеа да се придржува кон условите на политиката .
Правото на среќа да се закрепне според оваа политика нема да влијае врз активностите на А-1, додека заемодавачот ги исполнува одредени услови. Давателот мора:
- Плаќајте ја неизминатата премија поради тоа што осигуреникот не успеа да плати
- Испратете доказ за загуба (доколку осигуреникот не го сторил тоа) во рок од 60 дена од денот на приемот на известувањето дека доказот за загуба се должи
- Извести го осигурувачот ако давателот е свесен за каква било промена во сопственоста или употребата на зградата или ако ризикот значително се промени
Откако давателот ги има завршено сите овие чекори, тој има право да добие исплата на загуба според имотна политика на А-1.
Трансфер на права
Клаузулата за ISO сопственици на хипотеки содржи одредба за суброгација . Во неа се наведува дека ако осигурувачот плати загуба на заемодавачот, но негира исплата на осигуреникот, правата на давателот на суброгацијата се пренесуваат на осигурувачот во висина на износот на исплатата. Во претходниот пример, A-1 Appliances беше одбиено плаќање според политиката, бидејќи не успеа да ги исполни условите од договорот за осигурување. Да претпоставиме дека Lucky Lending добил исплата на осигурување од 700.000 долари за својот интерес во оштетениот склад. Пожарот беше предизвикан од дефект во електричен фен зачуван во зградата. Ако Lucky Lending не добие надомест за штетата, давателот може да го тужи производителот на машината за имотна штета .
Имотот осигурител на А-1 го обештетил Среќата на кредитирање за загубата. Така, правото на заемодавачот да го тужи производителот за надомест се пренесува на осигурувачот. Осигурувачот сега има право да го тужи производителот за да ги поврати 700.000 $ што ги плати на Лаки заем.
Осигурувачот може да избере да му плати на главниот износ на хипотеката плус било која пресметана камата. Ако остане некој долг, осигуреникот мора да го плати тој износ на осигурувачот.
Поништување и необновување
Според хипотека клаузула, осигурителот мора да го извести носителот на хипотека во писмена форма ако осигурувачот ја откаже политиката или одбива да го обнови . Ако осигуреникот не ја платил премијата, осигурувачот мора да го извести заемодавачот 10 денови однапред пред да ја откаже политиката. Доколку осигурителот ја откаже политиката од било која причина, освен неплаќање на премијата, мора да му обезбеди на заемодавателот 30 дена однапред известување. Доколку осигурителот одлучи да не ја обновува политиката, тој мора да му обезбеди на заемодавачот десет дена известување.
Овие услови за поништување може да се менуваат со државниот закон. На пример, некои држави бараат осигурениците да го известат заемодавачот најмалку 45 дена однапред, ако политиката е откажана поради било која причина, освен неплаќање премија.