Поништување на закуп
Многу закуп на недвижен имот им овозможува на сопственикот на зградата да го откаже наемот ако зградата станува делумно или целосно непогодна поради физичка загуба.
Сопственикот може да има право да го раскине закупот дури и ако делот од зградата што ја зазел закупецот не е оштетен. Ако зградата е целосно уништена, сопственикот може да има можност, но не и обврска, да ја обнови структурата. Сопственикот не може да биде обврзан да ја поправи или замени сериозно оштетената зграда, освен ако и додека не добие исплата на осигурување.
Како што покажува следниот пример, откажувањето на лизинг може сериозно да влијае на мал бизнис кој плаќа помалку од стапката на изнајмување. Таа, исто така, ја покажува важноста на покриеноста на каматните стапки за закуп.
Пример
Флојд поседува фантастичен паркет, бизнис кој продава тепих и други подни облоги надвор од магацин. Компанијата закупува половина од складот од 20.000 квадратни метри од Peerless Properties. Во моментот плаќа 50,00 квадратни метри за 10.000 квадратни метри или 5.000 долари месечно. Вредноста за изнајмување на складиштето е $ .75 квадратна фут или $ 7.500 месечно.
Вредноста на наемот значи изнајмување на сопственикот може да се собере по пазарни цени.
Флојд го преговараше својот закуп пред две години, кога цените за изнајмување во неговата област беа депресивни. Откупот оттогаш се враќа, но закупот на Флојд нема да истече веќе три години. Ако Флојд го изгубил својот закуп, неговата фирма би требало да изнајми друг имот по пазарни цени.
Според новиот закуп, фирмата најверојатно ќе плати дополнителни 2.500 долари месечно, или 30.000 долари годишно за изнајмување. Ако фирмата денес го изгубила својот закуп, тоа ќе предизвика дополнителен трошок од 90.000 долари во текот на следните три години.
Флојд додаде голем број подобрувања и подобрувања во магацинот откако започна неговиот закуп. Тука спаѓаат ново осветлување, кориснички полици и надградби до пристаништето за товарење. Подобрувањата сега се дел од зградата. Флојд не ги поседува, но тој ќе има интерес во нив за остатокот од својот закуп.
Доцна една ноќ, погрешните жици предизвикуваат пожар што сериозно ја оштетува зградата. Освен некои помали чад за материјали за подови, делот од складот окупиран од фантастичното тротоарите не е засегнат од огнот. Сепак, Peerless Properties ги откажува закупот на Флојд. Фантастичното тротоарите е осигурано за оштетувањето на материјалите од тротоарите според неговата политика за комерцијална сопственост . Сепак, фантастичното тротоарите нема покритие за економската загуба што ќе ја претрпи поради губењето на својот закуп. Компанијата, исто така, нема покритие за губење на користењето на подобрувањата што ги направила во зградата. Овие предмети не беа оштетени, така што загубата на користење не е покриена со осигурување на имот на фирмата.
Флојд можел да го заштити својот бизнис од финансиските загуби што произлегуваат од откажувањето на лизинг со купување на камата за закуп на закуп. Ова покритие може да се додаде во политиката за комерцијална сопственост преку посебна форма.
Осигурување на камата за закуп
Застраховането на каматата за закуп ја покрива финансиската загуба што ја одржувате поради откажувањето на вашиот закуп. За да се покрие загубата, таа мора да резултира од директна физичка загуба на (или оштетување) на имотот во просториите опишани во декларациите. Покрај тоа, штетата мора да резултира од опасност осигурени според вашата политика .
Каматната покриеност во закуп може да вклучува и некое од следните, ако во графикот на покриеност е прикажано ограничување на осигурувањето:
- Стапка за закуп на станарите Ова е разликата помеѓу месечната изнајмување која ја плаќате и вредноста на изнајмувањето на имотот (стапката на изнајмување на пазарот). Во претходниот пример, интересот за изнајмување на станарите на фантастични тротоари е 2.500 долари (7.500 долари минус 5.000 долари).
- Бонус плаќања Ова е неамортизиран дел од готовинскиот бонус што сте го платиле за да добиете закуп и тоа нема да ви биде вратено. На пример, го плаќавте вашиот сопственик бонус од 5.000 долари за да обезбедите 3-годишен закуп, наместо 5-годишен закуп.
- Подобрувања и подобрувања Вашиот бизнис може да направи подобрувања на вашиот имот за изнајмување што не може законски да го отстраните. Опфатената закупна камата го вклучува неизрамнетиот дел од плаќањата што сте ги направиле за подобрувања. Не ја вклучува вредноста на подобрувањата кои се опфатени со друго осигурување.
- Припејд Изнајмување Ова е неамортизиран дел од изнајмувањето што сте го платиле однапред, кое нема да ви биде вратено. На пример, однапред плативте тримесечна изнајмување кога го изнајмувате вашиот имот.
Интерес за нето закуп
Под покритие за закуп на закуп, ограничувањето на осигурувањето се изразува во однос на каматната стапка на нето-закуп . Ако вашиот закуп е откажан, најмногу вашиот осигурител ќе плати за загуба е вашата нето-закупецната камата во моментот кога настанува загубата. Каматната стапка за закуп вклучува две компоненти.
Камата за закуп на станарите (TLI) Ова претставува корист што ќе го добиете од поволен закуп во текот на останатите месеци. Вашата TLI е сегашната вредност на вашата бруто закупецна камата . Се пресметува со множење на вашата бруто-закупна камата од важечкиот фактор на интерес за закуп. Вашата бруто закупна камата е разликата помеѓу изнајмувањето на вашите простории и изнајмувањето што го плаќате секој месец. На пример, претпоставиме дека пазарната цена за изнајмување е 5000 долари месечно и вашата компанија во моментов плаќа 3,500 долари. Вашата бруто закупецна камата е 1.500 $ (5.000 $ минус 3.500 долари).
Факторот за интерес за изнајмување е изведен од табела во прилог на вашата политика . Факторите варираат во зависност од преовладувачката каматна стапка и преостанатите месеци во закупот. На пример, претпоставете дека имате остатоци од 36 месеци во вашиот закуп. Ако преовладувачката каматна стапка е 5 проценти, каматниот фактор на наемнината изнесува 33.4213. Вашата каматна стапка за нето закуп е 1.500 долари X 33.4213 или 50.132.
Месечна камата за закуп (MLI) Месечната закупнина ја одразува вашата месечна цена за бонус исплати, подобрувања и подобрувања и при-пејд кирија. Овие елементи нема да се применуваат ако не сте платиле бонус, направиле подобрувања или плаќале кирија однапред. Ако сакате да ги осигурите овие трошоци, месечната закупнина за секој од нив мора да се пресметува посебно. За секоја ставка, оригиналниот трошок е поделен со бројот на преостанати месеци во вашиот закуп кога сте го направиле трошокот. На пример, да претпоставиме дека шест месеци во вашиот 36-месечен закуп, сте потрошиле 25.000 долари за подобрувања. Вашиот MLI е 25,000 / 30 или 833 долари.
Нето закуп интерес
Лимитот прикажан на вашата политика за покривање на каматните ставки за закуп е збирот на камата за закуп на станарите и вашата месечна закупна камата на датумот на започнување на вашата политика. На пример, ако вашиот TLI е 1500 $ и вашиот МЛС е 833 долари, вашата нето-закупецна камата на почетокот е 2.333 долари. Ова е најстариот што вашиот осигурител ќе плати под покритие за закуп на камата ако вашиот закуп е откажан на датумот на почеток на вашата политика.
Вашиот нето-закупец интерес се намалува секој месец во текот на мандатот на вашата политика. Ако вашиот закуп е откажан, најмногу вашиот осигурител ќе плати под закуп интерес камата е вашиот нето закуп интерес во моментот на загуба се случува . Вашиот осигурувач ќе ја пресмета вашата каматна стапка за нето закуп преку додавање на следново:
- Вашата бруто закупна камата помножена со факторот на интерес за закуп за преостанатите месеци на вашиот закуп во времето кога настанува загубата
- Вашата месечна закупна камата помножена со преостанатите месеци на закупот во моментот кога настанува загубата