Во субагентност, агентот доведување на купувачот всушност работи за продавачот како субагент на брокерот за котација. Ова е важно, бидејќи агентот кој работи со купувачот всушност му должи на фидуциарните должности на продавачот, а не на купувачот.
Оваа практика е речиси мртва во повеќето држави, бидејќи агенцијата за купувачи станува се почеста и затоа што купувачите имаат потреба од застапник да ги застапуваат своите интереси во трансакцијата. Исто така, бидејќи брокерите за котација и нивните продажни клиенти се одговорни за дејствијата, грешките и пропустите на субагентот, ова не е посакуваната ситуација на најголемиот дел од денешниот пазар на недвижности.
Ажурирање: моменталната состојба на репрезентација во индустријата
Законите за недвижности се специфични за државата, и постојат џебови со различни статути и практики. Во некои области адвокатите сè уште ги затвараат трансакциите како пример. Сепак, најголем дел од она што овде ќе го зборувам е начинот на кој ние практикуваме во многу држави овие денови.
Субагентност едноставно не е направено многу повеќе. Брокерот за котација не дејствува како агент на продавачот, а купувачот не е застапен од некој што има обврски кон продавачот. Ајде да погледнеме во некои од варијациите на застапеноста.
Повеќето држави имаат потреба од некоја форма на обелоденување на клиентот или потенцијалниот клиент за тоа како ќе ги претставувате во нивната трансакција со недвижнини. Бидете сигурни дека ги разбирате правилата на вашата држава и различните начини на кои може да бидете нивни претставници. Вашите должности и обврски кон клиентот ќе се разликуваат значително врз основа на видот на застапеноста на која сте договорено.
Агентот на продавачот или агентот на купувачот
Вие всушност дејствувате како вистински агент, и во многу држави, ова мора да биде изнесено конкретно во писмена форма. Имате поверенички давачки до вашиот продавач или купувач клиент:
- Лојалност: мора да дејствува исклучиво во најдобар интерес на вашиот клиент. Ниту еден друг интерес не може да има предност, вклучувајќи ги и интересите на брокерот или агентот.
- Доверливост: сите доверливи комуникации помеѓу вас и вашиот клиент и доверливи информации мора да се чуваат доверливо засекогаш. Постојат исклучоци за судски налози.
- Обелоденување: имате должност да му ги откриете на купувачот нешто од материјална природа во врска со трансакцијата или имотот.
- Послушност: не можете да направите нешто незаконско, но ако е легално и од клиентот ви е наложено нешто да стори, треба да го сторите тоа.
- Разумна грижа: земете професионален пристап до целата работа за клиентот и од вас се очекува да користите разумна грижа да ги извршувате своите должности на високо професионален начин.
- Сметководство: правилно сметководство за сите пари или други работи од вредност што им се доверени од вашиот клиент.
Брокер за трансакции или олеснувач
Бидејќи агенциски односи се ретки овие денови, повеќето брокери и агенти дејствуваат како трансакциски брокери или фасилитатори на трансакции.
Вие не сте агент, и не се потребни поверенички давачки. Во суштина, ќе се доставува истата лојалност, разумна грижа, откривање и сметководствени работи во секој случај. Вие едноставно не се држат до толку високо како стандард како што сте, кога сте агент.
Обнована одговорност
Имав голем број адвокати како купувачи на мојот пазар, и можам да ви кажам дека НИКОГАШ не сакаа да постапам како свој агент. Гледаш, агентот и клиентот се сметаат за еден во некои погледи. Тоа е супериорен однос, и клиентот, всушност, може да влезе во правни проблеми со погрешен агент.
Гледате, одговорна одговорност е клиентот да биде одговорен за дејствијата на агентот. Претпоставувајќи дека ништо не е измамничко, но главната грешка е направена од страна на агентот, клиентот ќе се одржи исто толку одговорен. Можете да видите зошто адвокат не би сакал да биде одговорен за грешки што агентот за недвижности може да ги направи.