Пристапот за споредба на продажбата е основа за CMA на пазарот на недвижности, компаративна пазарна анализа . Тоа е процес кој се користи за одредување на тековната пазарна вредност на имотот врз основа на неодамнешната продажба на споредливи својства во областа.
Резултатите од пресметката се користат за да им се помогне на домашниот продавач кој го набројува клиентот за да одлучува за цената по која ќе го наведат својот имот.
Професионалци за недвижности исто така користат процес на ЦВА за да им помогнат на купувачите да утврдат дали цената на домот е фер и во согласност со тековната пазарна активност. Агентот, ако биде темелен, ќе направи две од нив, еден кој користи неодамна продадени и други, користејќи ги моментално наведените својства и користејќи ги нивните ценовници. Тоа е затоа што пазарите постојано се менуваат, и тие сакаат да ги видат моментално наведените споредливи својства кои се конкуренција. Врз основа на тековниот инвентар и побарувачка, може да има причина да се намали или да се подигне цената на листата утврдена во продажните својства ЦМА.
Процесот на ЦВА
Постои структуриран процес во правењето на ЦВА, и постојат неколку важни основни барања :
- Избраните споредливи својства треба да бидат слични на сликата што е можно повеќе:
- број на спални
- број на бањи
- квадратна големина на снимката
- многу големина
- Сличните својства треба да бидат колку што е можно во близина, во истото соседство или поделба е најдобро.
- Нивниот датум на продажба треба да биде колку што е можно побрзо. Доколку датумите на продадени компани (comparables) се премногу далеку во минатото, тие веќе се премногу стари за да бидат точни за тековниот пазар. Ако не постојат доволно блиски со својства за comps, тогаш потребно е да се движите малку подалеку од далечина.
Значи, имајќи го тоа на ум, да разгледаме пример за преглед на едноставен ЦМА.
- Имаме предмет на имотот, 3 BR, 2 BA дома 1900 квадратни метри во големина со две автомобил спроведен гаража.
- Домот е на стандардна единица за поделба многу слична по големина за сите други.
- Три слични куќи беа пронајдени во истата поделба.
- Двајца од домовите беа многу блиски, со исти спални, бањи и гаражи.
- Еден дом имаше дополнителна спална соба и половина бања. Продадената цена на тој дом беше намалена од новата градежна вредност на спалната соба и половина бања за да биде слична на нашата предметна сопственост.
- На плоштадот снимки од домовите беше блиску, но не е точно. Значи, цените на три компс беа поделени според нивната квадратна големина за да се добие продадена цена по квадратни стапки. Тие беа во просек до еден број.
- Тој број беше помножен со 1.900 квадратни метри од предметот на имотот за да се одреди неговата приближна вредност на тековниот пазар.
Сега, за продавачот и професионалецот за недвижнини, ова е обично колку што одат. Сепак, јас ќе сугерирам друга анализа на пазарот за да ја видите моменталната конкуренција, како што јас би ја направил за купувачот. Уште еден ЦВА се прави на ист начин. Меѓутоа, сега наоѓаме три компреси кои се продаваат и ги користат нивните котирани цени.
Овој пример на пазарот е прилично зафатен, и имало повеќе продажба од новите огласи во изминатите неколку недели. Тековниот инвентар на домови за продажба е помал, а цените на листата на нашите три компс укажуваат на тоа дека проценката на котирање на цени од редовната CMA може да се зголеми. Ние остануваме на ниски крајот на цените на конкурентните домови за продажната предност и одиме на пазар.
Значи, што е различно во овие процеси и проценка? На проценител се користи comps, исто така, можеби истите comps. Сепак, проценителот обично работи за давателот, така што нивната работа е различна. Професионалец од недвижности сака да ја добие највисоката можна цена за нивниот продавач. Оценувачот сака вредност што ја покрива инвестицијата на заемодавачот, но не е надуена.