Но, реалноста е дека вашиот профит од продажба на вашиот примарен престој е веројатно да биде прилично мал - ако тие се материјализира воопшто.
Оценување на недвижностите и инфлацијата
Првото нешто што треба да се разгледа е дома благодарност во контекст на инфлацијата.
Можеби ќе бидете изненадени кога ќе сфатите дека благодарноста на вашиот дом може да се надомести со инфлација. Ова е особено точно ако не живеете во топол пазар на недвижности. Слушаме драматични приказни за благодарност во одредени области во земјата, но повеќето луѓе купуваат домови во области каде што годишната апрецијација најверојатно нема многу да ја надмине инфлацијата.
Во септември 2007 година, според Банката на федерални резерви на Сент Луис, просечната продажна цена за нови домови продадени во САД изнесувала 240.300 долари. Во септември 2017 година, тој број изнесуваше 319.700 долари. Меѓутоа, кога користите некои броеви користејќи го американскиот калкулатор за инфлација, дел од таа благодарност исчезнува. Наместо да види 79,400 долари за благодарност, вистинската вредност на таа благодарност е поблиску до 33,648 долари.
Тоа се уште не изгледа премногу лошо. Впрочем, вредноста на вашиот дом се зголеми за повеќе од 30.000 долари. Но, да не заборавиме на трошоците.
Поседувањето на дом доаѓа со дополнителни трошоци
Следно, треба да ги одземете трошоците за сопственоста на домот од вашите добивки.
Да речеме дека ќе добиеш хипотека за 250.000 долари со каматна стапка од 3.92 проценти. Во текот на 30 години, според хипотекарниот калкулатор на Google, ќе плаќате 175.533 американски долари во камата. Дури и ако вашиот дом цени со инфлација прилагодена 30.000 долари на секои 10 години (во вкупен износ од 90.000 долари), тоа се уште не е доволно за да се надомести интересот што го плаќате на заемот.
И интересот кој го плаќате не е единствениот трошок со кој се соочувате. Запомнете дека плаќате даноци на имот во повеќето држави. Хипотекарен калкулатор за студентски заем Херој вклучува пресметка на данокот на имот. Ако вашиот данок на имот изнесува 1,5 проценти годишно, можете да видите целосна исплата на данокот од 117,000 долари во текот на 30 години. И тоа не претпоставува да се зголемува данокот на имот - бидејќи вашиот дом цени во вредност, така што вашите даноци на имот.
Точно е дека можете да одземете некои од вашите трошоци на вашата даночна пријава, но одбивањето нема иста вредност како кредит. Тоа може да го намали вашиот приход и вашата даночна обврска, но не на доларот за долари. Освен тоа, според Даночната фондација, само околу 30 проценти од домаќинствата подесуваат. Освен ако не сте меѓу оние кои деталите, нема да видите каква било даночна корист поврзана со вашата хипотека.
Други трошоци поврзани со homeownership вклучуваат одржување и поправки, како и осигурување на сопствениците на куќи. Можеби, исто така, ќе треба да плаќате хипотека за осигурување, ако вашиот аванс е помал од 20 проценти. Додека ќе факторирате неколку децении од овие трошоци, додадени на вашите хипотекарни камати и даноци на имот, шансите за дури кршење дури и се прилично мали, дури и ако вашиот дом не ја цени во вредност со текот на времето.
Што ако неочекувано продавате?
Сакаме да мислиме дека пазарот на недвижности секогаш ќе се зголемува. Сепак, како што видовме помеѓу 2007 и 2009 година, недвижниот имот може да формира меур како и секое друго средство. Распрснувањето на меурот за недвижнини создаде ситуација во која илјадници луѓе завршија со губење на многу пари. Ако можете да прошетате од пад на цените, можеби нема да изгубите толку многу.
Меѓутоа, ако сте принудени да продавате за време на падот на пазарот на недвижности, нема многу што можете да направите за да ја спасите ситуацијата. На крајот би можеле да загубите пари на вашиот дом, покрај она што веќе сте го платиле камата, даноци и други трошоци.
Што за изнајмување?
Се разбира, како несовршена инвестиција како купување може да биде, можно е да се истакне дека изнајмувањето можеби не е решение. На крајот на краиштата, кога ќе направите хипотекарски исплати, вие барем изградувате капитал во вашиот дом.
Кога изнајмувате, го помагате сопствениот сопственик да гради капитал.
Сепак, тоа не значи дека изнајмувањето треба да се избегнува по секоја цена. Во зависност од вашиот пазар, изнајмувањето може да биде добар избор, дури и ако тоа значи дека не градите капитал.
Тоа е особено точно Ако живеете во област со високи цените на домот и можете да изнајмите помалку од месечните агрегатни трошоци за хипотека, одржување и други трошоци. Не само што заштедувате пари на месечна основа, но потоа можете да ја вложите разликата на пазарот и потенцијално да остварите поголема благодарност отколку што сте добиле од вашата домашна инвестиција.
Помеѓу ноември 2007 и ноември 2017 година, S & P 500 имаше годишен принос од 9,672 проценти, прилагоден на инфлација. Да речеме дека тоа ќе ве чини 1,100 долари месечно за да поседувате дом во тој период, но наместо тоа, живеевте во стан со месечна кирија од 700 долари. Ако ја вложивте разликата од 400 долари меѓу изнајмувањето и купувањето секој месец во текот на тие 10 години, вредноста на вашата инвестиција би била 83.587,81 американски долари.
Исто така има и фактот дека изнајмувањето значи дека нема да изгубите многу пари ако сте принудени да го продаде својот дом за време на криза. Од друга страна, ако успеете да останете во вашиот дом и да ги испровоцирате пазарните настани и рецесиите на недвижен имот, можете да изградите доволно капитал во вашиот дом што може да се користи за време на пензионирањето. Дури и ако само се скрши (или дури и ако го изгубите целокупниот) во домот, тоа може да биде возило со принудна заштеда кое има потенцијал да ви обезбеди голем износ на капитал кога ќе го продадете.
Исто така, може да биде место за живеење без изнајмување во пензионираните години (сепак можеби ќе треба да плаќате данок на имот), или можете да користите обратна хипотека за да пристапите на капиталот со цел да се затвори јазот во приходите за пензионирање. Вие нема да ги видите тие опции кога изнајмувате.
Кога купување дом е инвестиција
Наместо да го гледате вашиот примарен престој како инвестиција, размислете за други причини за купување. Можеби сакате место за да се јавите сами, да изградите еднаквост и да ги спуштите корените во заедница. Ова се сите добри причини за купување! Спротивно на тоа, ако мислите дека ќе имате повеќе мобилен начин на живот, тоа може да направи повеќе смисла за изнајмување, дури и ако не сте градење на капитал. Додека направите други одредби за планирање за својата иднина, изнајмувањето може да биде остварлива опција, во зависност од локалниот пазар и вашите долгорочни цели за живот.
Конечно, ако сакате да го претворите вашиот дом во вистинска инвестиција, треба да направите нешто друго освен да живеете во него. Изнајмувањето откако ќе се преместите или го користите за да заработите пари преку Airbnb, може да претставува начин да се види враќање на купувањето од вашиот дом.
Но, ако живеете таму, немојте да сметате на тоа за да обезбедите големи повратни инвестиции.