Преглед на што да обрнат внимание во новите поправки на IRS
Ако одредена поправка ја олесни опремата, го враќа имотот во нормална состојба, или се прилагодува на имотот на нова или поинаква употреба, тогаш трошокот се капитализира и амортизиран во текот на неколку години.
Трошоците за поправка и одржување кои не спаѓаат во категориите на подобрувања, реставрации или прилагодувања можат целосно да се одречат во годината кога трошокот бил платен.
Основи
"Ако поправите работи, можете да го одземете", вели Стив Нелсон, сертифициран јавен сметководител кој детално пишувал за одземање на поправките на блогот Evergreen Small Business и напишал ажурирана е-книга Подготвување на формуларот 3115 за Нови регулативи за материјални добра .
"Ако она што го правите е подобрување, реставрација или адаптација", вели Нелсон, "новите правила велат дека ќе направите да го искористите и да ја депресирате, освен ако не е толку голема количина дека е мал компир".
Рутински промени и одржување кои можат да се одбегнат веднаш
"Општо земено, можете да ги одземете исплатените износи за поправки и одржување на материјални добра ако износите платени не се бараат поинаку да се капитализираат." (IRS.gov, Публикација 535, Деловни трошоци, поглавје 7, дел за Трошоци за поправка и одржување.)
Со дефинирање на она што можеме да го одземеме во смисла на она што ни е потребно да го искористиме, тоа нè тера да го поставиме прашањето: дали овој трошок треба да биде капитализиран? Ако не, тогаш можеме да го одземеме.
Во друг дел од публикацијата 535, IRS ја појаснува разликата помеѓу одржувањето и поправките:
"Поправки. Трошоците за поправка или подобрување на имотот што се користи во вашата трговија или бизнис е или одбитен или капитален трошок. Рутинско одржување кое го одржува вашиот имот во нормална ефикасна работна состојба, но тоа не ја зголемува вредноста или значително го продолжува корисното живот на имотот, се одбива во годината кога настанала. Инаку, цената мора да биде капитализирана и амортизирана. " (IRS.gov, Публикација 535, Бизнис трошоци, поглавје 11, дел за поправки.)
Забележете дека овде IRS дефинира што значи со рутинско одржување. Рутински одржување, IRS вели, "го задржува вашиот имот во нормална ефикасна работна состојба." Еден пример би го менувал маслото на автомобил. Менувањето на маслото го одржува возилото нормално и ефикасно, но значително не го продолжува животниот век на автомобилот. Заменувајќи го преносот или моторот, сепак, значително ќе го продолжи животниот век на автомобилот, и така ова ќе биде повеќе како поправка што треба да се капитализира.
Капитализирање на поправки и одржување: Тестот "БРА"
Трошоците за поправки и одржување кои го прават сопствениот имот подобри или ги враќаат на работна состојба или го приспособуваат имотот на нова употреба, треба да се капитализираат и амортизираат во текот на неколку години. Ова може лесно да се запомни ако го употребиме БРА-тестот, мононичен измислен од Тони Нити.
Б- елементите се поправки кои прават нешто подобро отколку што беше порано. Поточно, поправките спаѓаат во категоријата на подобрувања доколку:
- Поправете дефект што постоел пред да го купите имотот
- Поправете дефект што се случило додека имотот бил направен
- Зголемување или проширување на имотот, така што има повеќе капацитет, или
- Се очекува да го зголемат квалитетот, силата, ефикасноста или продуктивноста на имотот
За повеќе детали, видете Што е подобрување? дел од конечната регулатива за материјално имот Q & A.
Реставрациите, како што може да се очекува, се поправки кои враќаат нешто во нормална состојба. Поправање на покрив или целосно замена на покривот се два примери на реставрации. Поконкретно, поправките спаѓаат под категоријата реставрации ако се поправки кои:
- Враќање на влошената сопственост во "нормално ефикасна работна состојба"; или
- Заменете ја главната компонента или значителен структурен дел од парче имот; или
- Реновирање на имотот на ново-нова состојба; или
- Резултат во одбитна загуба, продажба или размена, или третман на губење на жртви за имотот или компонентата на имотот.
За повеќе детали, видете Што се износите за враќање на имотна единица? дел од конечната регулатива за материјално имот Q & A.
Адаптации се поправки кои го менуваат начинот на користење на имотот или опремата.
На пример, претпоставиме дека сопственик на зграда преобразува фабрика во изложбен салон. Како се користи зградата од производството до продажбата на мало. Бидејќи даночниот обврзник се променил како тој или таа го користи имотот, сите поправки поврзани со прилагодувањето на имотот се капитализирани.
Поточно, УЈП вели дека трошокот за прилагодување е "Износ се плаќа да се прилагоди на имотот на нова или друга употреба, ако прилагодувањето не е во согласност со вашата обична употреба на единицата на сопственост во моментот кога првично го ставате во употреба "(од она што ја прилагодува единицата на имотот на нова или поинаква употреба" дел од конечната регулатива за материјални добра Q & A).
Кратенки: Три правила за безбедно пристаниште
Општо правило е дека трошоците за поправки и одржување треба да се капитализираат и амортизираат. Постојат исклучоци од ова општо правило. Всушност, постојат три исклучоци, кои IRS ги нарекува безбедно пристаништа. Но, дури и со безбедно пристаниште, не може само да се отпише трошокот. IRS очекува даночните обврзници да направат формален избор (наречен "избори") со приложување на изјава за избор на нивните даночни пријави.
2.500 долари за безбедно пристаниште за малите даночни обврзници.
Едно лице или бизнис може веднаш да ги одземе трошоците за поправка и одржување ако цената е 2.500 долари (или помалку) по ставка или по фактура . Сепак, бизнис со "применлив финансиски извештај" има износ од 5.000 американски долари. Овој лимит од 2.500 долари стапува на сила за даночната година 2016 година.
За даночните години 2014 и 2015 година, границата беше $ 500. Види Забелешка 2015-82, Зголемување на ограничувањето на безбедноста пристаниште на Де Minimis за даночните обврзници без применлива финансиска изјава (pdf), на веб-страницата на IRS за детали во врска со оваа промена. За повеќе детали за оваа одредба, погледнете го делот за избор на безбедносни пристаништа de minimis на Q & A на веб-страницата на IRS.
Безбедно пристаниште за мали даночни обврзници
Поправките може да се одземат веднаш ако вкупниот износ платен за поправки и одржување на имотот е помал или еднаков на 10.000 долари или 2 проценти од неприлагодената основа на имотот, без разлика кој износ е понизок . И безбедното пристаниште е достапно само за бизниси со приходи под 10 милиони долари и имотот што се поправа има неприлагодена основа под 1 милион долари. За повеќе детали за оваа одредба, погледнете го изборот на безбеден пристаниште за делот на мали даночни обврзници на прашањата и прашањата на веб-страницата на IRS.
Безбедно пристаниште за рутинско одржување
Ако поправките се состојат од рутинско одржување, трошоците за поправка може веднаш да се одземат. Тоа се видовите на поправки што се случуваат редовно.
УЈП го напиша ова во извесни детали. За рутинско одржување да биде веднаш одбиено, IRS сака трошокот да ги задоволи сите четири од следниве критериуми:
- Поправките редовно се повторуваат активности од типот што би очекувале да ги изврши;
- Поправките се резултат на изнемоштеност да се користи во трговијата или бизнисот;
- Поправките се потребни за да се одржи имотот ефикасно во својата нормална состојба;
- И целосно се очекува дека треба да се извршат поправки или:
- Повеќе од еднаш во период од 10 години (за објекти и објекти поврзани со згради), или
- Повеќе од еднаш во текот на класниот живот на имотот (за имотот, освен зградите).
(Класа животот се однесува на бројот на години во текот на кој IRS очекува од нас да амортизираат имот. Ова е наведено во Публикација 946, Како да се амортизираат имотот, особено класата на имот класа од поглавје 4 и Додаток Б.) - од Safe Harbor за Рутински оддел за одржување на Q & A на веб-страницата на IRS. Еден збор на претпазливост: рутински одржување безбедно пристаниште не се применува за трошоци кои спаѓаат во категоријата на подобрувања.
Делумни диспозиции
Да претпоставиме дека сопственикот го заменува покривот на имот за изнајмување. Ајде да размислиме за оваа ситуација. Кога имотот бил пуштен во употреба како изнајмување, цената на имотот била поделена на две: земјиште и зграда. Земјиштето не е обезличувачко средство. Цената на објектот беше капитализирана и амортизирана во период од неколку години (27,5 години за станбени недвижности или 39 години за комерцијален недвижен имот). Така цената на стариот покрив е вклучена во цената на објектот и се амортизира со текот на времето.
Сега сопственикот го замени покривот. Овој вид на реставрација треба да биде капитализиран и амортизиран (над 27,5 години или 39 години, како што е применливо). Значи сега сопственикот има две средства се амортизираат: оригиналната зграда и новиот покрив. Но стариот покрив е вклучен во зградата. Значи, на некој начин, сопственикот го демантира имот (стариот покрив) кој повеќе не постои. Во ова сценарио, IRS му дозволува на сопственикот да направи делумна диспозиција. Во суштина, сопственикот може да ги отпише трошоците за стариот покрив (на тој начин отстранувајќи го тој дел од трошоците од распоредот за амортизација на зградата).
Која е користа? Ова добива непосреден одземање на стариот покрив, кој ги неутрализира долните страни од потребата да го игнорира новиот покрив во текот на неколку години. И, ова го отстранува стариот покрив (нејзината историска цена и неговата акумулирана амортизација) на билансот на состојба на даночниот обврзник. Дополнителен бонус: "Не постои амортизација бидејќи немаше продажба или размена", вели Фил Заман, директор во CBIZ Националната даночна канцеларија. Така, делумните диспозиции резултираат со намалена акумулирана амортизација за да се повратат ако имотот некогаш се продаде во иднина.
Што треба да го разгледате
Со цел правилно да утврдиме што може да се одземе и што треба да биде капитализирано, ќе видиме што е трошокот, колку чини и како трошокот се однесува на имотот што се поправа или одржува. "Мораме да внимаваме не само да пишуваме работи", вели Нелсон, "Овие правила за материјални права велат дека навистина треба да ги разгледаме овие трошоци". Па, како навистина ги гледаме овие трошоци?
За секој поправка или трошок за одржување:
- Прегледајте ја фактурата за трошокот
- За што е трошок? Примена на BRA тест: дали трошокот е подобрување, реставрација или адаптација?
- Колку е трошокот?
- Дали секоја ставка на фактурата е еднаква или помала од 2.500 долари? Дали вкупната фактура е еднаква или помала од 2.500 долари? Ако е така, размислете го користењето на безбедноста на пристаништето de minimis .
- Дали износот е еднаков или помал од 10.000 долари? Еднаква или помалку од 2 проценти од неприлагодената основа на имотот што се поправа? Ако е така, размислете да го користите изборот на безбеден пристаниште за мали даночни обврзници.
- Која е природата на поправката? Дали поправката е очекуван и неопходен дел од чувањето на имотот во вообичаено ефикасна работна состојба? Ако е така, размислете да го користите безбедното пристаниште за рутинско одржување.
- Размислете дали може да се отпише "делумна диспозиција".
- Капитализирајте ги сите трошоци по потреба и поставете план за амортизација за отпишување на трошокот за поправка.
Ресурси за копач подлабоко во Поправки и одржување Одбивања:
- Гледај во Длабочина: IRS ги финализира регулативите за распоредот на материјал кој може да се амортизира (објавување на данокот на Паркер, 8 септември 2014).
- Известување 2015-82 (IRS.gov, pdf), кој го смени безбедноста на пристаништето de minimis од $ 500 до $ 2500; сумирани во IR-2015-133: За мали бизниси: IRS покренува материјал за трошење на имот кој се зголемува до 2.500 долари; Поедноставува поднесување и архивирање (IRS.gov, 24 ноември, 2015).
- Материјални имотни регулативи - Најчесто поставувани прашања (IRS.gov, 13 март 2015).
- Одлука за финансии 9636: Упатство во врска со одземање и капитализирање на трошоците поврзани со материјално имот (IRS.gov, датум на стапување во сила 19 септември 2013 година).
- Приходи Процедура 2015-20 (IRS.gov, pdf); сумирани во IR-2015-29: IRS го олеснува малите бизниси да ги применат прописите за поправање до 2014 година и идните години (IRS.gov, 13 февруари 2015).
- Материјални имотни регулативи - Поправање на упатства и ресурси (AICPA.org)
- Спроведување на новите регулативи за имотно сопственост ( списание за сметководство , 31 јануари 2014).
- Рутинско одржување на безбедно пристаниште Под новите регулативи за поправка на IRS (Nolo.com)
- Мали даночни обврзници безбедно пристаниште за поправки и одржување (Nolo.com)
- Барања на сопствениците според регулативите за поправка на IRS (Nolo.com)